中美房地产经纪业比较分析 _ 行业管理与行业结构.pdfVIP

论 文 摘 要 房地产经纪行业是是随着我国土地使用制度改革和住房制度改革的深化，房 地产市场和房地产业发展而兴起的重要的房地产中介服务行业。经过这么多年的 发展，可以看到房地产经纪行业在增加房地产市场交易量、拓宽市场流通渠道、 规范市场交易行为等方面起到了不可忽视的作用。但是作为一个新兴的行业，它 在发展过程中不可避免会暴露出很多问题：经纪企业操作不规范，违规行为不断； 经纪从业人员素质低下，时有侵犯消费者的事件发生；政府对这一行业的管理和 有关法律的制定都未及时跟上等等。有关学者和实践工作者都对此做了大量的研 究，但都没有统一的结果。本文试着采用比较分析的方法，选取美国作为比较对 象，并结合我国的实际情况，从行业结构和行业管理两个部分分析两者的不同， 以此探讨我国房地产经纪行业出现问题的原因。 本文第一部分是绪论，首先对论文的写作意义和目的作出解释，通过分析我 国房地产经纪行业的现状，指出我国房地产经纪行业还存在众多问题，为了我国 房地产经纪行业能够朝着健康方向发展，因此选取了房地产经纪市场发展的相当 成熟的美国作为对象进行比较分析，从中吸取先进的理念和成功的运作模式；其 次对房地产经纪以及经纪人的概念进行界定，由于各个地区房地产市场发展程度 的差异以及众多学者分析问题的角度不同，对房地产经纪以及经纪人的立法规定 和一般理解也不同，因此参照国内外各种文献，有必要对本文中的房地产经纪以 及经纪人作出界定。 第二部分开始对中美房地产经纪业的行业结构作比较分析，首先是企业的规 模结构，主要通过对行业集中度的测算和分析，判断中美房地产经纪市场的竞争 程度，经纪企业的规模大小以及市场主体的分散程度；接着从主体结构、业务结 构两方面进一步进行分析，查找两者之间的差异。 第三部分进入对中美房地产经纪业的行业管理比较分析。主要分为三个部 分，总体上从管理主体、管理手段、内容比较了两者行业管理模式；再从市场准 入条件、行业规范以及行业协作管理三个方面进行比较，期间涉及对两者对房地 产经纪行业法律法规以及道德规章的对比。 第四部分对中美房地产经纪行业绩效进行比较分析，涉及两方面：经济效率 和社会福利。经纪效率主要从房地产经纪对社会总收入的贡献以及影响行业交易 V 效率比较分析；社会福利谈到了多方面，如从业人员的收入、社会地位、工作弹 性，对顾客的价值作用，对社会就业的贡献等等。 最后一部分是对前面所阐述内容的小结以及两者比较分析后的结果对我国 房地产经纪行业的启示。启示从行业结构和行业管理两方面入手，指出美国值得 我国借鉴的成功经验，最后指出研究中还存在的不足之处。 关键词：房地产经纪行业，房地产经纪行业结构，房地产经纪行业管理，房地 产经纪行业经济社会效益