句容紫金湖项目前期定位报告.pptVIP

句容紫金湖项目前期定位方案 2013-03 （正本） 明确方向 发现问题 如何达成 报告思路 目标 分析 解决 寻求 目标客群 3 I 明确项目目标 4 [明确目标] 在项目品牌上：快速启动，引爆市场，唱响项目品牌知名度； 在销售速度上：以快销，资金回流为前提，销售速度高于市场平均水平。 项目目标：快速回销立名于市 5 II 分析本体和市场 6 1.0低容积率、2000多亩用地规模 丰富山水资源 这样一块极具资源价值的低密度用地，我们如何立位面市，才能实现快速去化，名利双收？首先，我们需要了解自身及市场，；了解现实与目标之间是否存在差距——— [项目自审—区位界定] 项目位于南京东郊—句容市，南京1小时车程范围内，属于南京远郊区域。 项目位于镇江句容市北部，石头山水库区域，距离南京主城区约38公里，车程约45分钟，距离句容市区约13公里，车程约10分钟，从离南京的交通距离和区位看，区域范围属于南京远郊区域。 [项目自审—交通条件] 本案 项目至南京城区交通通达性较好，至句容城区有县区公交通达。 宁杭公路 句蜀路 S122省道 至南京：从项目地沿句蜀路—S122—宁杭公路可到马群，道路条件及通达性较好； 至句容：句蜀路上有句容至下蜀的县区公交，但在本项目处没有站点。 [项目自审—配套资源] 项目周边无任何生活配套资源，且人烟稀少。 地块西侧 地块南侧 地块南侧 地块南侧 [项目自审—资源条件] 千亩大盘，自然条件较佳，山水资源丰富。 地块总占地面积约2000多亩； 地块内山水资源较为丰富，涵盖水域面积6平方公里的石山头水库，水域较为宽广； 项目地块东侧有一定的山体资源，山水绿树环绕 ，山脉、湖水、森林构建较为优质的基地自然条件。 [项目自审—基地现状] 项目地块目前多为农地及未开垦荒地，有部分村民,地块局部有高压线。 高压线 [项目审视] 通过项目分析，在区域属性上为“南京远郊区域”，同时综合各方面先天条件看，项目在“规模、自然资源”上较具价值，配套、交通及区位都不具备较强优势，但自然资源在南京众多远郊别墅中并不凸显，故项目本体界定为： 南京远郊区域 · 非稀缺资源型 · 低密度规模大盘 Step 1 Step 2 Step 3 中央调控短时间不变，一二线城市房价上涨，增加政策不确定性 2012年12月召开中央经济工作会议，会议指出要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，基本确定13年的政策基调。 关于二套七成贷款的谬传对地产股产生迅速下行，在一定程度也预见市场政策走势的不确定性，对房地产大势的影响与压力； 关于南京房产税试点出台的预期，在一定程度也影响与拟制中高端人士置业心理。 2013.2.20日 新“国五条”出台, 严格执行限购限贷政策，并进一步扩大房产税改革试点范围。限购、限贷、房产税作为本届政府调控政策的三大法宝，将在较长时间内得到新一届政府的坚持。 [宏观市场—政策］ 新国五条出台，预计以政策为主导的房产市场，调控依然将会成2013年基调，整体房地产存在不确定性，政策压力持续。 [宏观市场—供销] 2009-2012年，由于受到政策限制，南京别墅市场供求双量下降，2012年成交量更是达到近几年的低谷，而稀缺性导致了成交均价近年来逐年增长。 2012年，受到调控持续影响，南京别墅市场成交整体下滑。全年全市月均去化81套，下半年尤其是年底时略有回暖。 受政策影响加剧，南京近年来别墅市场量跌价升，整体呈现供大于求，去年年底时呈现小幅回暖迹象。 [宏观市场—供销结构] 联排、叠加这类经济型别墅是市场成交主流，除去供应量影响外，总价优势是造成一现象的主要因素。 从2011年开始，南京市别墅上市量和成交量明显锐减，2012年更是达到谷底，加上2009年和2010年两年的集中大量的市场消化，目前南京别墅市场已经趋于理性化，但是联排别墅依然是别墅市场上的宠儿。 宏观市场小结 结合地块内外部现状，本项目具有以下特征： 远郊 湖/水景 规模 山景 地处句容，距离南京主城区直线距离30KM 坐拥有石山头水库，大面积水景资源 总占地2000多亩，一期占地400多亩，规模庞大 大顶山、正山、凉帽山，山山围绕 对比南京别墅项目地理分布，本项目特征 在区域内不具有排他性 在南京内不具有唯一性 [竞争市场—竞争思考] 项目自身的非排他性和非唯一性，决定了项目面临的竞争具有一定的发散性，再结合地缘位置、资源条件等，我们选取句容边城和句容宝华板块为主要竞争区域，江北板块、溧水板块为分流竞争区域。 竞争等级 入选区域 区位 别墅项目规模 山景 水景 主要竞争圈层 句容边城 本区域 规模较大 √ √ 句容宝华 近郊 规模中等 √ × 分流竞争圈层 江北 远郊 规模较大 √ √ 溧水 远郊 规模较大 √ √ [竞争市场—竞争界定] 本案 中国边