中原地产某项目销售推广策略项目建议报告书.doc

为您 我做到 　　　　　　　 枫丹雅苑 第 PAGE 73 页 共70页 目 录 前言 第一部分 近期总体市况介绍4 市场概况4 典型竞争楼盘剖析7 市场走势预测13 第二部分 项目自身概况再分析20 第三部分 项目卖点整理及定位整合28 第四部分 销售时机与销售阶段安排35 第五部分 销售策略37 定价策略37 各推广阶段事项47 付款办法建议51` 各销售阶段推售策略53 第六部分 推广策略58 广告诉求点58 广告推广59 媒体选择61 推广费用预算63 附件1：售楼处及示范单位设置建议 附件2：工作时间表 前 言 在与贵司长江兴业发展有限公司不断沟通、商榷的过程中，贵司与中原双方就枫丹雅苑的项目定位、地盘包装方案、楼书及宣传册的设计制作等进行了多次研究讨论，现时双方已达成了共识。 基于现代销售中，除物业本身素质外，沟通产品与客户之方式即销售宣传推广亦是非常重要的一环，欲想在激烈的房地产市场竞争中脱颖而出，并获得好的销售业绩，采用创新的新营销手法及整套销售策略是非常关键的。 此建议书是在前期已提交的市场调查分析报告和项目定位包装方案的基础上，根据深圳最新楼市动态走向，结合本项目最新的工程进度进展情况及当前置业消费群体之消费心理等方面，制定出比较切合本项目的销售推广策略，务求在销售前做好充足的准备工作。 第一部分 近期总体市况介绍 市场概况 跨入2000年的深圳房地产市场整体表现较为波动，虽春节期间较为淡静，但在市场热点频传的带动下，节后便逐步转旺。2000年第一季度的楼市主要有以下几个特点： 外销楼盘旺销 港人作为深圳置业大军的重要分子，在深圳房地产销售中一直以稳步的节奏增长。九九年深圳商品房外销达55.93万平方米，同比增长54.1%，外销面积占总销售面积的比例达一成多。新年伊始，外销楼盘再呈增长势头，深圳凭借其独特的地理优势、价格优势及未来的深港便利交通前景，吸引了越来越多的港人在深置业。一季度外销热点个盘为位于皇岗口岸的皇御苑、金海湾花园及布吉的中海怡翠山庄，外销盘主要集中在关口和渡假两大概念上。 局部热点凸现 第一季度热销楼盘主要集中在梅林片区、南山片区及布吉片区，其它区域较为零散。梅林片区的山水居、福兴花园成为今春的亮点；南山后海片区的蔚蓝海岸、浪琴屿及汇园雅居在节后均表现较火；另外，布吉所推出的两个新盘，大世纪花园和富士康世纪华庭的火热表现，再度引起市场对郊区住宅的关注；其它区域如罗湖区热销楼盘为宝安南路的金园，其以低价取得买家青睐。从以上热点片区、热点盘可见，目前中低价位楼盘走强，而高价位、中高档楼盘之销售境况显得不温不火。 主题商场走俏 南山区商业规模渐现，造就东方巴黎时装广场商铺销售盛况当前，所推出的三层商铺在春节期间销出八成以上。在三月份，福田、罗湖两区又有几家主题商场推出，其中东方魅力商城、大东科技电讯电脑批发市场等销情都较为火爆，同时竞争也较为激烈。 三级市场趋旺 九九年深圳540多万平方米房地产销售面积中，有149.4万平方米的交易量来自于三级市场，同比增长48%，增长速度惊人。公房虽未上市，市场已见亢奋，今年前三个月三级市场表现非常活跃，从报纸上刊登的二手楼市广告版面不断扩大及二手楼代理商数目的大幅增加可见一斑。三级市场的活跃带动整个楼市的强劲增长，也预示着今年三级市场的良好前景。 采用最新高科技的楼盘陆续登场 新型经济带来大量的技术改革，新型建材及地产配套产品不断涌现，信息沟通与技术创新的频率不断加快，从而引发房地产业总体性能革命，带动高新技术在房地产业的应用，一批“智能化住宅”、“数码楼盘”粉墨登场，如今年三月开始认购登记的万科金色家园，其采用先进的网络系统，让居家提前进入网络沟通的时代； 典型竞争对手楼盘剖析 同类楼盘比较 序号 楼盘 项目 东海花园Ⅱ期 香榭里花园 万科金色家园 幸福家园 枫丹雅苑 1 地理位置 深南大道农科中心农科路 农轩路东侧 景田北路与莲花路交汇处 景田北馨庭苑东南面 莲花西路与侨香路交汇处 2 发展商 东海联合(集团)有限公司/深圳东海爱地房地产发展有限公司 深圳市美地置业发展有限公司 深圳万科地产 赛格广场投资公司/深圳卓众实业公司 深圳长江兴业发展有限公司 3 占地面积 8万M2 4.9万M2 3万M2 1.03万M2 7684 M2 4 建筑面积 27.3043万M2 14万M2 总建筑面积18万M2,一期为8.3465万 M2 2.8万M2 6.4万M2 5 容积率 3.41 2.67 6 2.72 8.33 6 规模 15栋,4栋高10层、6栋高15层、4栋高28层、1栋高33层 5栋,3栋高16层、2栋高10层 5栋