深圳中心区捷美商务中心市场调研报告书.doc

深圳中心区捷美商务中心市场调研报告 目 录 第一部分 深圳市宏观市场环境 3 1.2003年经济发展情况 3 1.1 2003年全市综合情况 3 1.2 2004年上半年经济发展情况 6 1.3城市发展特色 10 第二部分 深圳市写字楼市场调研 15 1、深圳写字楼区域分布状况及市场特征 15 2、深圳市写字楼发展历程 17 2.1发展初期： 17 2.2迅速发展期 17 2.3市场淡静期 18 2.4市场复苏期 19 3、深圳市写字楼市场分析 20 3.1深圳市写字楼市场供应及特征分析 20 3.2深圳市写字楼市场需求及特征分析 24 3.3深圳市写字楼市场客户行业分布分析 27 3.4深圳市写字楼客户购买动机分析 31 4、深圳市经典写字楼案例调查 33 4.1经典写字楼项目概况 33 4.2经典写字楼项目租售情况 40 5、深圳市写字楼市场前景预测 42 5.1写字楼大势趋旺 42 5.2供过于求格局短期仍挥之不去 42 5.3中心区和车公庙片区引领深圳市写字楼市场 43 5.4区域定位促成市场热点 43 5.5地铁兴建和城市交通网络的完善，罗湖区写字楼竞争优势加强 44 5.6功能设施灵活完善的甲级小户型写字楼受到市场的欢迎 44 5.7写字楼开发与营销亮点纷呈 44 第三部分 中心区写字楼市场调查分析 46 1.片区概况 46 1.1中心区范围界定 46 1.2片区性质和目标 46 1.3片区规划分析 47 2.中心区写字楼市场SWOT分析 52 2.1片区优势分析 52 2.2片区劣势分析 54 2.3片区机会点分析 55 2.4片区威胁点分析 56 3中心区写字楼市场及车公庙写字楼市场调研分析 57 3.1中心区写字楼市场案例调研 57 3.2车公庙写字楼市场案例调研 77 4中心区写字楼市场特征分析 90 4.1中心区写字楼供应量分析 90 4.2中心区目标客户分析 91 4.3中心区写字楼价格水平 96 4.4中心区写字楼产品分析 98 4.5中心区写字楼销售推广方式与方法 101 第四部分 中心区写字楼市场调研总结 103 1.中心区写字楼市场总结 103 2.中心区写字楼供求关系预测 103 3.中心区写字楼价格趋势预测 104 4.中心区写字楼产品发展预测 104 5.中心区写字楼市场机会点或空白点分析 104 5.1 外资银行进驻 104 5.2 物业管理 107 第一部分 深圳市宏观市场环境 1.2003年经济发展情况 深圳社会经济环境的强势可从以从以下各项指标进行体现： 1.1 2003年全市综合情况 2003年全市实现国内生产总值2860.51亿元，比上半年增长17.3%，创近8年新高。 在深圳市生产总值中，第一产业增加值为１８．１６亿元，同比下降６．０％；第二产业增加值为１６８５．３７亿元，同比增长２２．４％；第三产业增加值为１１５６．９８亿元，同比增长１０．７％。工业比重进一步提高，由２００２年的４９．７％上升为５２．４％。２００３年，深圳三大产业的比重为０．６：５８．９：４０．５。 在多项经济指标中，尤为突出的是五大经济指标突破“1000”，即规模以上工业企业新增总产值（现价）突破1000亿元，达到1020.36亿元；外贸进出口总额突破1000亿美元，达到1173.99亿美元；港口集装箱吞吐量突破1000万标箱，达到1065万标箱，跃居全球集装箱枢纽港第四位；深圳机场旅客吞吐量突破1000万人次，达到1084万人次；金融机构新增存款余额超过1000亿元。制造业、物流业和现代金融业的发展全面迈上新台阶工业对深圳GDP增长的贡献率为69.7%，拉动增长12.1个百分点，比去年高出2.9个百分点。2003年工业增加值占GDP的比重也由2002年的47.7％提高到52.4％，工业已占据深圳经济的一大半，表明深圳的工业化水平有了质的提高。目前深圳正处于实施新型工业化战略和工业化步伐加快发展时期，工业仍有必要和可能快速扩张，第二产业的GDP比重还有一定的上升空间。 2003年深圳人均GDP达到5.39万元，增长7.5％；居民年平均可支配收入达到2.59万元，同比增长4.0%，扣除物价上涨因素后实际增长3.3%。就业者经营净收入增长24％；此外，由于房屋租金收入、利息及股息增加，人均财产收入在2003年增长31.4％。2003年深圳居民人均消费性支出19960元，同比增长5.5%，食品、交通通信和教育文化娱乐服务支出占居民消费支出的前3位。进出口贸易保持高速增长。全年外贸进出口总额1173.99亿美元，比上年增长34.6%。其中，出口总额629.62亿美元，增长35.2%；进口总额544.37亿美元，增长33.8%。深圳外贸出口总额连续十一年位居全国大中城市榜首。　　　2003年深圳全年地方