2010年鲁能三亚湾淡季营销方案(培训稿)(上).pptVIP

鲁能·三亚湾2010年淡季营销方案培训稿 鲁能营销部天地行 2010-8 【密集调控下的中国房地产】 物业税渐行渐近 两调准备金 加息压力浓厚 维系民生的中央决心 差别化信贷及税收 加大土地及经适房供给 抑制外地炒房客 银监会对房地产收紧 猛涨价格得到抑制 成交量下降 目前中国房地产现状 限制第三套房 【调控下三亚楼市的冰火两重天】 岛外市场力量推动 当地市场现状 09-10 10-1 10-3 10-6 三亚整体楼市 三亚·鲁能湾 9月成交均价 10405 2月成交均价 15793 余货快速销售 美丽3价格飙升下被哄抢 价格平稳，成交量急剧下滑，4月环比降59% 价值发现下游二及公寓加速销售 3月至今只成交一套 【我方对市场判断】 【鲁能三亚湾的淡因分析】 淡因的主要表现为访客量急剧减少 市场观望及投资客离场是主要淡因 传统淡季及产品偏好度不高是次要淡因 推广减少也是淡因之一，不过影响性不大——但对后期营销突破造成制约。 【在售别墅市场分析】 在售竞争性别墅楼盘有6个，除了凤凰水城一个市区项目在售别墅（双拼）以外，其余都是东线的项目。 目前在售量约330套，估计约7.8万平方米的供应量。 产品面积范围是68-600平方米，主力户型在68-300平方米。 均价3.6万-7.5万，总价374-4000万。 访客量方面，除了清水湾达到10组/天以外，其余楼盘均不过4组/