城市商品住宅市场波动及其调控对策的研究.pdf

摘 要 近年来，房地产市场波动的度量、分析已成为当今房地产经营与管理研究的 前沿课题。其中住宅市场波动的研究既是住宅与房地产消费者、投资者及其市场 管理工作者的现实迫切需要，也是我国住宅市场持续、健康发展的要求，它对引 导住宅的合理投资和住宅相关产业的正常发展、指导住宅市场调控管理实践，具 有重大的理论和现实意义。 本文在对国内外房地产波动理论和住宅市场波动研究现状进行综述的基础 上，系统地论述了有关住宅与房地产市场波动理论与方法的研究成果。 提出并论述了城市宏观经济变量、房地产经济变量与住宅市场波动之间的定 性和定量关系。本文根据城市商品住宅市场与城市宏观经济变量、房地产经济变 量关系的理论分析，立足于我国宏观及样点城市的数据基础，采用数据分析方法， 设置城市住宅市场波动指标，依据Granger 检验理论和方法，计量分析了宏观经济 变量、房地产经济变量与住宅市场波动之间的互动关系，并以我国住宅市场为对 象进行了实证研究。 提出并构建了基于直接资本化率的住宅市场波动分析模型，讨论了住宅市场 时序动态模型和横截面动态模型。论文在分析现行住宅市场波动模型的基础上， 根据城市住宅市场动力学理论分析住宅市场波动系统，在提出了直接资本化率计 算和检验的数学模型以后，依据直接资本化率的特性，从商品住宅市场、住宅租 赁市场互动的角度分析出商品住宅市场波动的幅度、波位以及与客观价值的偏离 的程度，并对案例城市住宅市场波动进行了实证研究。同时，借助缩约模型的基 本思想，将住宅市场波动的外生和内生敏感性因素纳入到城市住宅市场的动态分 析中，从纵向角度引入非时滞调整和时滞调整的两类模式，构筑了不同形式的住 宅市场波动的时序动态模型，采用对数模型估算案例城市商品住宅市场的时序动 态波动状况。另一方面，从横向角度构建了符合我国城市住宅市场运行状况的住 宅市场横截面动态模型，以我国15 个副省级城市为样本进行了实证分析。 I 提出了评价城市住宅市场波动状态的城市住宅市场综合景气指数的概念及其 算法模型。文中在对 DI 与 CI 指数向量进行数据处理并建立整合基础以后，依据 DI 值与CI 值的精度分析，摒弃主观判断的处理方法，按照各自中误差的高低和权 重计算理论与思想，确定各整合基础数据所载商品住宅市场信息量的权重，最后 对其进行加权平均，构筑了住宅商品市场波动评价的综合景气指数的确定理论和 实际操作系统。 依据以上住宅市场波动度量的理论与模型，指导设计并研制了样点城市房地 产市场预警预报系统，该实证研究项目于 2004 年通过了成果鉴定，并获得部市级 科技进步二等奖。目前已投入实际运行阶段。 关键词：城市商品住宅 市场波动 评价与刻画 指数 因果关系 动态 模型 II Abstract In the field of real estate, measurement and analysis of the fluctuation of the real estate market has become very much a pioneering research issue. As an important component of the property market, the fluctuation of urban residential real estate market can have significant impact on the society, the economy, and many families. Studying its fluctuation is either the requirement of real estate management in practice, or the requirement of maintaining a stable and healthy development of the residential real estate and its relevance industry. It is necessary to