当前房地产销售面临的困境及对策研究开题报告.docVIP

本科毕业设计（论文） 开 题 报 告 题 目 当前房地产销售面临的困境及对策研究 一、选题的意义与背景 （一）选题意义 房地产是国民经济的支柱产业，其发展程度已成为国家经济现代化的重要标志。近年来，中国房地产业在迅猛发展的同时，存在一定程度的混乱与无序，导致资源的浪费，收益分配失衡，主要原因是2009年1～12月，全国70个大中城市房屋销售价格保持不断回升态势，12月，全国房屋销售价格指数为107.8，比11月上升21个百分点，比上年同期上升15个百分点。新建住房销售价格指教为109.1，比ll月上升2.9个百分点，二手房销售价格指数为106. 8，比11月上升1.3个百分点。分城市看，12月份，70个大中城市中有54个城市房屋销售价格强幅高于3%，深圳涨幅最高为18%，仅唐山市房屋销售价格同比出现下跌。从环比价格情况看，有67个城市房价环比出现上涨，锦州、洛阳和平顶山市房价环比持平。（刘青，高聚辉，杨颖2009年楼市热销，商品房库存持续下降，而房地产投资和新开工面积又未能达到预期，一些业内人士开始忧虑未来楼市再度出现供不应求局面。据国家统计局统计，2009年前十个月全国商品房销售面积66369万平方米，同比增长48.4％。其中，商品住宅销售面积增长50.1％。而当期房屋新开工面积8.14亿平方米，同比仅 仅增长3.3％，并且增速是自2009年年初以来首次实现由负转正。（肖元真，张天，戴骏冬党存红，李龙江论商品房交易中开发商行为的法律规制随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的深入，商品房这种特殊商品在人们生活消费中的地位日渐重要，但是由于购房者在获取信息的能力、法律知识、交易能力等方面存在严重的不对称现象，以致其在商品房交易市场中处于弱势地位，其合法权益常常受到侵害。商品房预售制度是实践中最具争议的制度，也是导致大量商品房交易纠纷的主要原因。的现象，对预购人的债权起到保护作用，赋予了预购人债权以物权的排他效力。（朱成竹 ①利用房屋销售广告进行夸大或虚假宣传，而此广告中的亮点内容并没有写入商品房买卖合同中，待购房人交纳房款或入住后方知被“忽悠”。 ②用购房者首次看房而在其对楼盘周边情况并不了解的情况下，通过销售人员的狂蠢乱炸，逼诱购房者在最短时间内签商品房买卖合同。 ③诱使购房者在最短时间内先交定金，但购房人后来决定不买房子时，开发商却坚决不退还定金。 ④利用假造销售的火爆气氛，诱使购房者尽快签约五、利用商品房买卖合同众多不平等条款规避自己责任，牵制购房者。（宋玉才，2010） 《城市房地产引发矛盾纠纷的原因与对策》这篇论文中指出：引发城市房地产矛盾纠纷的原因归纳起来有以下几点： ①相关的法律法规不够完善，操作性不够强。 在我国《合同法》、《土地管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产管理法》、《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规相继颁布施行后，应当说，涉及城市房地产的法律体系已经初步形成。然而，由于我国处于社会的转型期，房地产市场发展迅速，运行机制复杂，利益群体出现多元化，现行法律法规日益显得不够完善，房地产涉及的需要调整的各种关系，并未能完全纳入法律规范之中。 ②行政管理缺位，有法不依或监管乏力。 商品房是一种特殊的商品，涉及众多消费群体，对这一领域，行政的管理和指导必不可少。然而在施行管理和指导过程中，往往缺乏行政效率，甚至存在缺位的现象。 ③开发商缺乏自律，违法违规操作。 相对而言，开发商和业主地位是不对称的，开发商是强者，处于强势地位，业主是弱者，是弱势群体。因此，开发商在房地产开发、商品房预售合同签订及其履行过程中缺乏自律，为追求最大的利益，甚至无视消费者的合法权益，违法违规操作，导致纠纷产生。（吴明高，2009） 《浅论房屋买卖涉及的部分法律问题》这篇论文中指出：房屋买卖是我国市场经济发展的良好果实，也是市场经济发展的中坚力量，更是法律中不动产买卖的重要一部分，因此从法律上进行必要的认识和了解是必须的。房屋买卖严格上是“纯民事关系”，是公民之间的自由往来，但是由于房屋作为不动产在法律上的特殊性和重要性，法律对房屋的买卖和转让等行为进行了“行政包装”，对房屋进行登记造册，白纸黑字的身份记载，这也是保护公民合法权益的必要之举。（张立琴袁韶华陈伟雷灵琰 2009 ） 《房地产销售代理合同违约金计算模型构建研究》这篇论文中指出：房地产销售代理模式尽管有很多优势。但实际操作过程中一些开发商认为销售代理商投资少、利润高，心里极不平衡。在一些销售实例中，某些开发商看到委托的销售代理商通过一系列策划后所获得收益很高，出乎自己的预料，这时开发商在利益的驱使下便单方面毁约，通过支付违约金的方式拿回销售权自行销售，结果给销售代理商