浅谈一房二卖中恶意串通行为的鉴定.pdfVIP

·法律经纬 · 2010年6月（下） 浅谈一房二卖中恶意串通行为的认定 汪 佳 摘 要 近年来，随着我国房地产经济的飞速发展，涉及房屋买卖纠纷的案件也越来越多，其中一房二卖的情形比较突出， 情况较其他房产类纠纷也要复杂。因此，本文在此试就一房二卖中恶意串通行为的认定作简要的分析论述，以期对相关案 件的解决有所助益。 关键词 一房二卖 房产纠纷 恶意串通 ( ) 中图分类号：D920.5 文献标识码：A 文章编号：1009-0592 2010 06-074-02 裁判要旨：卖人一房二卖，房屋产权转移到后手买受人名下， 正常买房者的通常行为不相符。二、双方自述其交易方式为现金 虽然没有直接证据证明后手买受人出于故意或恶意，但可以根据 交割，此亦不符合日常情理。三、在尹某书面通知陈某为其办理 双方买卖关系中存在的诸多疑点和不合常理之处，推定双方存在 房屋过户手续，而陈某只要将房屋过户即可得到全部尾款的情况 恶意串通。 下，陈某却以低于三年前售价、也明显低于当时市场价值的价格 案情：2004 年4 月23 日，尹某与陈某订立房屋买卖协议，约 将房屋出售给崇某，此行为亦与日常情理和交易习惯不符。综 定陈某将其位于某小区的154 平方米的房屋以45.5 万元价格卖 上，应当推定陈某与崇某之间存在恶意串通，损害尹某合同利益 给尹某，合同订立当日支付定金2 万元，余款分两次支付：第一次 的情形。故判决：陈某与崇某于2007 年4 月23 日签订的《房屋 支付陈某银行贷款额20 万元，尾款在过户时全部付清。如有违 买卖合同》无效。 约，违约方则应支付成交价10%的违约金。合同订立后，尹某支 评析：近年来，随着房地产市场的快速发展，房价日趋走高， 付了2 万元的定金。2004 年6 月25 日，尹某向陈某支付了18 万 一房二卖甚至一房数卖的情况越来越多，如本案中先买房人以后 元的购房款。2004 年7 月 1 日尹某与陈某签订房屋买卖补充协 房屋买卖合同系恶意串通应为无效为由提起诉讼的情形也屡屡 议，载明因小区装修规定时限，尹某在支付陈某 18 万元后，陈某 发生。据此，如何准确适用《中华人民共和国合同法》第五十二条 将房屋钥匙交给尹某进行装修，待陈某拿到产权证后再办理过户 第一款第（二）项，认定一房二卖中后买房人与卖房人存在恶意串 手续。2005 年11 月23 日，尹某支付75000 元购房款给陈某。至 通，成为解决此类纠纷以保护房地产交易安全和购房人合法权益 此，尹某共支付陈某共计27.5 万元。房屋装修后，尹某居住至今。 的关键所在。下面笔者就此进行简要评析。 2007 年3 月 16 日，尹某以特快专递的方式向陈某发函一封，主 第一，认定恶意串通须进行事实推定的客观必要性。《中华 要内容为知悉房产证已经领取，要求陈某在2007 年3 月28 日前 人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项规定：“有下列情 为尹某办理过户手续。2007 年4 月23 日，尹某向陈某发电报一 形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第 份，主要内容为要求陈某在2007 年5 月1 日前履行合同义务，协 三人利益”。关于? “恶意”的认定标准，司法实践中的一般界定 助尹某办理房屋过户手续。2007 年3 月30 日，陈某与崇某签订 为：行为人于行为时明知或应当知道其行为缺乏法律上的根据或 房屋买卖合同，约定陈某将所涉房屋以42 万元的价格卖给崇某。 行为相对人没有权利，行为可能损害国家、集体或他人利益而为 合同签订后，崇某以现金的形式向陈某支付了42 万元。并交纳 之。而确认行为人行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权 了营业税、土地增值税、个人所得税等各种税收及房屋所有权买 利的标准则是如果行为人尽一般人具有的起码注意就能够知道 卖及交易手续费。2007 年5 月17 日，昆明市房管局向崇某颁发 的即为应当知道。在一房二卖的情形中，出卖人对于其行为损害 了房屋所有权证。经评估，所涉房屋价值为699643 元。楼市快 了先买房人的权益肯定是明知的，所以要