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维普资讯 治与法律2008年第8 优先购买权的法律效力探析 刘淑华 杨善长 荆培才 (唐山学院文法系，河北唐山o63ooo) 摘要：分析优先购买权的法律效力，要从优先购买权法律关系的三方主体(财产出卖人、先 买极^和第三人)之间在优先购买权法律关系中的权利义务入手。而优先购买权对第三人的效 力又是其中的关键最，其也是在理论和实践中存有诸多争议的热点。要正确界定第三人在先买 权法律关系中的权利义务，必须严格将第三人区分为善意第三人和恶意第三人，并赋予其不同 的法律地位，从而兼顾先买权人的利益和交易的安全。 关键词：优先购买权；法律效力；善意第三人；交易安全 中图分类号：DF521 文献标识码：A 文章编号：1005—9512(2008)08-0085—06 优先购买权，亦称先买权，是指特定的民事主体对于所有人所出卖的物或转让的权利依法 享有在同等条件下，优先于其他人购买的权利。从我国立法与司法实践来看，我国现有法律规定 了承租人、按份共有人、合伙人、股东等所享有的优先购买权。这些优先购买权从权利本身的性 质来讲，并无实质性区别，只是因为行使优先购买权的主体不一样，而导致在具体现实中存在细 微的差别。优先购买权法律关系中涉及三方主体，即财产出卖人、先买权人以及第三人。本文探 讨优先购买权的效力主要从这三方主体之间在优先购买权法律关系中的权利义务入手。 一 、 优先购买权对出卖人的效力 根据物权法原理，所有权，作为一种支配权，所有权人可以基于自己的意志对所有物进行法 律上的处分，但是在优先购买权法律关系中，所有人的处分权受到了极大的限制。出卖人出卖财 产时，必须通知优先购买权人，当优先购买权人愿意以同等条件购买时，出卖人必须将财产卖与 优先购买权人。故对出卖人来说，其主要义务在于将出卖的意思表示通知优先购买权人。出卖人 履行通知义务涉及三个问题：其一，应否规定通知期限，如何规定；其二，通知义务的内容是什 么；其三，以何种方式履行通知义务。 第一，关于通知的期限，我国现行立法有两处规定。最高人民法院 于贯彻执行 民法通 若干问题的意见 (试行)》(以下称 《民通意 )第 l18条规定：“出租人出卖出租房屋应提前三个 月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。”厶《同渤 第230条规定：“出租人出卖出租 房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”比 较两个法条中关于期限的规定，前者明确了“提前三个月”的具体期限，而后者仅笼统地规定在 作者简介：刘淑华，唐山学院文法系副教授；杨善长，唐山学院文法系助教；荆培才，唐山学院文法系讲师。 85 维普资讯 “合理期限”内通知。“合理期限’一个很模糊的概念，在司法实践中难以把握其判断标准。“提前 三个月’虽然将期限量化，但是也存在明显的缺陷：其一，“三个月的期限’，应如何起算?按照法条 字面含义理解，似乎应从出卖时向前推算，问题在于出卖人履行通知义务时何以确知三个月后必 能将所有物卖出，因为按照一般的观念，出卖应以买卖合同的订立为标志，而非出卖人单方面做 出出卖的意思表示为标准。然而买卖合同的有效订立需出卖人与第三人双方就合同条款达成合 意，合同能否有效成立在出卖人履行通知义务时是不得而知的，除非出卖人和第三人事先订立附 有生效条件的买卖合同，即以权利人放弃优先购买权作为合同生效的要件。因此，作为期限起算 点的 出‘‘卖时’本身就是不确定的。以此不明确的概念作为起算点来确定通知期限，在实践中很难 操作。其二，“三个月的期限’ 出卖人履行通知义务的期限当无疑问，但是这个期限对权利人的 优先购买权行使会产生何种影响呢?是优先购买权成立所附的期限，抑或优先购买权的行使期 限?问答这个问题，首先必须明确法条