施工单位受偿权应优先于银行抵押权.pdfVIP

维普资讯 磊 举案说法 板块主持 ：童雅琴 维普资讯 举案说法 隘 板块主持 ：童雅琴 优先受偿权不得对抗买受人”的司法解释 ，本案的处理 定，建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作 相对会更复杂一些。 人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发 包人违约所造成的损失。目前开发商与施工单位之间往往 律【师视点】 用套用定额的方法确定工程价款的总量，但是一般来说 ， 开发商是建设工程的发包人，建筑公司及其他施工 定额不仅包含了工、料、机费用，甚至还包含利润 、税金、 单位是建设工程的承包人，按照 《合 同法》第286条之规 差旅费用等。因此严格地说 ，作为优先受偿债权的工程价 定： “发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告 款不能套用定额计算，而应该只计算直接支出的工、料、机 发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的， 费用。其余利润、违约金等 ，不在优先受偿之列。 除按照建设工程的性质不宜折价 、拍卖的以外 ，承包人 此外，为了保护购房消费者的合法}y．da，最高人民法 可 以与发包人协议将该工程折价 ，也可以申请人民法院 院的司法解释还特别规定：消费者交付购买商品房的全部 将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者 或者大部分款项后 ，承包人就该商品房享有的工程价款优 拍卖的价款优先受偿”。 先受偿权不得对抗买受人。也就是说，对于消费者已经支 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权 问题 付全部或者大部分款项的房屋 ，施工单位不能拍卖 、折价 的批复 》，确定了施工单位的优先受偿权优于抵押权和 变卖等。这就存在一个问题 ，目前的商品房销售几乎都采 其他债权的原则 ，使之具有了法律效力。 用按揭贷款方式 ，消费者往往只需支付20％或30％的房价 该司法解释最重要 的是一点是 ：人民法院在审理房 款，其余靠贷款 ，且贷款也基本上在竣工之前的预售阶段 地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照 《中华人民 就到了开发商的账上。那么 ，这是否算是消费者已经支付 共和国合同法》第286条的规定 ，认定建筑工程承包人的 了全部购房款项呢?如果不算 ，则施工单位有权处分已经 优先受偿权优于抵押权和其他债权。 预信出去的房屋 ，这对消费者会产生巨大的风险和危机 ， 依据该司法解释，即便是建设项 目或者其 占用范围内 房地产市场可能会崩溃。如果算的话，如果在房屋竣工的 的土地使用权已经向银行或者其他债权人作抵押担保，或 时候 ，没有预售的房屋所剩无几，则施工单位的优先权覆 者该开发商还欠有其他债务，例如建筑设计费、设施设备采 盖范围就大量缩小 ，对于其为受偿工程价款的保护力度 购款等，施工单位都有权将该工程折价、申请拍卖，就该工 就大打折扣 了。 因此 ，无论消费者是向银行贷款或是向 程折价或者拍卖的价款优先受偿。在其优先受偿完毕后，银 其他个 人、单位贷款 ，都是作为 自己的购房价款给付开 行才能优先于其他无抵押担保的债权人受偿。银行受偿完 发商的。所以，