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房地产企业的融资费用在土地增值税清算环节的税务处理 李晓霞 (辽宁同飞耿琰税务师事务所有限责任公司 118000) 房地产开发企业的融资大致分为 ：向金融机构融资和向非金 费用一起作为开发费用，在取得土地使用权所支付的金额与房地 融机构的融资以及两种形式并存的融资方式，下面分别对三种融 产开发成本金额之和的 10％以内计算扣除。 资形式在土地增值税清算环节的税务处理进行说明。 二、房地产企业向非金融机构融资所发生利息的处理 一 、 房地产开发企业向金融机构融资所发生利息的处理 房地产企业向非金融机构融资所发生的利息主要体现为两个 由于房地产开发企业向金融机构进行贷款所发生的利息费 方面：一方面是房地产企业向关联企业借款所发生的利息；另一方 用，是有金融机构开具利息发票的，这种情况下所发生的贷款利 面是房地产开发企业向非关联企业和其他个人 ，例如向个人股东 息，在土地增值税清算时，应从以下两个方面来处理。 和非股东个人借款所发生的利息。由于以上两方面的借款，房地 1．有金融机构开具利息票据的贷款利息，能够按转让房地产 产开发企业在支付利息时，是没有金融企业的贷款利息票据，所发 项 目计算分摊时的处理 生的利息费用，即使到当地税务主管部门开出利息票据也不可以 国税函[2010-]220号第三条第 (一)项规定：“凡能够按转让房 在计算土地增值税时 ，作为扣除项 目据实扣除。 地产项 目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高 依据国税函F2OlO]22o号第三条第 (二)项规定 ：“凡不能按转 不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”这里的 “商 让房地产项 目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房 业银行同类同期贷款利率”是指 “中国人民银行规定的基准利率和 地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成 浮动利率”。 本金额之和的 lO％以内计算扣除。” 《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字 [1995] 基于此规定，房地产企业向非金融机构融资所发生的利息在 48号)第八条关于扣除项 目金额中的利息支出如何计算问题规定 土地增值税清算时，不可以据实扣除，只能与管理费用和营业费用 如下 ： 一 起，作为开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开 (1)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的 发成本金额之和的 10％ 以内计算扣除。但可 以在企业所得税前 部分不允许扣除； 扣除。 (2)对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 三、房地产开发企业存在多种渠道来源的借款所发生利息的 《国家税务总局关于企业所得税若干题 目的公告 》(国家税务 处理 总局2011年第34号公告)的规定，企业在按照合同要求首次支付 依据国税函1-2OLO3220号第三条第 (三)项规定 ：“房地产开发 利息并进行税前扣除时，应提供 “金融企业的同期同类贷款利率情 企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算 况说明”，以证明其利息支出的合理性 。“金融企业的同期同类贷 扣除时不能同时适用本条 (