物业管理收费问题浅析及对策毕业论文(定稿).docVIP

河南商业高等专科学校 毕 业 论 文 　　题　　目 物业管理收费问题浅析及对策　　　　　　　　　　　　　 　　学　　号09030301034班　　级 物业管理（1）班 　　专　　业 物业管理　 系　　别 工程管理系　　 作者姓名 宋 冲　　 完成时间　2012.05.01　　 　　 指导教师　宋 健　　 职 称　讲 师　 　　 物业管理收费问题浅析及对策 摘 要 物业管理朝阳产业，虽然它牵涉的面广，涉及的问题复杂，但作为市场经济体制下的产物，却为广大市民了解甚少，它却无时无刻不在市民身边目前对物业管理的理解有两种流派，一种是站在服务角度理解的：物业管理，是指物业管理企业受物业所有人或使用人的委托，依照物业服务合同，对房屋建筑及附属设备设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人或使用人提供综合性的有偿服务；另一种流派是站在管理角度理解的：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。　　综合以上两种流派，可以达成一个统一的理念，即物业管理是：立足于服务、崇尚于管理、起源于市场、生存系于收费。　　物业管理作为第三产业即服务行业，其产业的生存运作基于收取的物业服务费用，1996年原国家计委、建设部以计价费[1996]266号发布《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，规定“物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价”。政府开始干预物业管理收费行为，物业管理收费逐步进入规范化。但是，《暂行办法》未能解决合理收费的问题。2003年国家发展与改革委员会、建设部以发改价格[2003]1864号发布《物业服务收费管理办法》（2004年1月1日起实施），更进一步提升了物业管理产业的社会效应，为物业服务费用的收取提供了法律依据。几乎所有的物业管理公司都物业服务费收取难的困境，那么，其原因何在，又有何解决办法呢？（一）开发商的问题1.开发商遗留问题导致业主拒交物业服务费。如规划的变更，造成容积率提高，绿地面积减少，监控等配套设施不到位。开发商开发房屋质量有问题，如漏水、墙体开裂、粉刷层脱落时，在保修期内房产开发商修补时不及时，质量不到位，再加上物业公司和房产公司的特殊关系，导致一部分业主拒交物费。开发商遗留问题在物管费欠交中占20%-35%左右。2.开发商越权承诺，导致业主拒交物业服务费。　　（二）业主的问题1.服务付费理念跟不上。服务付费，就好象用水用电要交费，收看有线电视要付费一样，可一些业主由于跟不上时代的发展，物业服务付费理念跟不上，认为无需物业2.治安状况差，引起业主拒交物业服务费。，在欠交物业服务费占5%-5%。3.维权手段比较少。现在业主维权还是以个人为主，还不是主动通过建立业主委员会来维权。4.盲目从众心理，导致物管费不交面恶性扩大。由于一些业主的消费观念、消费意识没有完全树立起来，一些业主欠交了物业服务费后，另一些业主看到欠交物管费的不交了就不交了，也产生了从众心理，　　（三）服务企业的问题1.人员素质低，服务不到位是造成拒付物管费的主要原因。服务理念差，物业公司本应该根据物业服务合同的要求履行服务，但一些服务企业把自己的身份作为管理者，而不是服务者，没有把业主作为平等的被服务者主体来看待，平时不能及时沟通早发现问题。服务不到位，少服务、不服务现象时有发生，尤其是小区清洁、保安、装潢垃圾清运、楼道保洁等内容，不少小区未能按事先承诺的标准兑现，调查中住户对杂物堆积、电子防盗门不及时维修等现象更为不满。2.收支透明度低，主动接受业主监督的自觉性跟不上。业主对自己所缴纳的管理费用的支出有知情权、物管没有对业主作财务明细公开，而这些却给业主们留下了虚假亏空的想象和收费标准偏高和乱收乱支的怀疑。3.物业服务的整体特性。物业服务提供的也是一种公共产品，与电力、自来水、有线电视、电话等服务有较大的差别。物业服务提供的综合服务对欠缴物业服务费的业主限制少，物业服务企业不可能像电力部门、自来水公司、广播电视台、电信部门对欠费的用户实行停电、停水、停播、停使用的措施（四）政府和社会的问题1.政策的空白点。一些炒房者的物业服务费收取更难，特别是外地炒房者，联系上都很难，收费就更难。由于炒房者转让房屋，进行权属登记时，没有制度和措施强行约束要求交清物业服务费。房屋的受让方根据《国务院物业管理条例》规定：受让人不对房屋受让前产生的物业服务费负责，导致物业服务企业对物业转让前这段时间的物业服务费索要无门。政府承诺的问题。政府承诺也是一个非常重要的问题，　　　　空置率高，导致。由于存在