成市化过程中的住房价格与财富分配效应.pdfVIP

丝 壶 C觚 肛舭 阿 城市化过程中的住房价格与财富分配效应 刘维奇 山西财经大学经济学院 摘要：在快速城市化过程中，住房价格持续上涨并不是 由外部因素所决定的，而是 内生于经济运行本 身。由于住房的双重属性和较大的财富持有差距，一旦住房价格被需求触发，住房的投资属性必然会压 过消费属性，由经济内部因素作用而持续上涨，直到价值增值的实现受到制约后，才会改变上涨趋势， 经过一段时间之后，这个过程会重新开始。在价格上涨和价值增值的实现过程中，伴随着双重财富分配 效应，价格持续上涨不但转移了无房人群的当期财富，而且转移了未来财富，同时具有持久性。要想抑 制房价持续上涨，减弱这种分配效应，必须缩小投资收益空间，提高无房人群的支付能力。 关键词：住房价格，经济机理，价值增值 。财富分配效应 中图分类号：F036．3 文献标识码：B 文章编号：1001—9138一(2011)03—0028—34 收稿 日期：201O一1卜30 当前，我 国城市住房价格的持续上涨成为人 价持续上涨的发端和传导机制，以及上涨到什么 们关注的焦点，很多学者把房价的上升归咎于政 程度情况会逆转。在此基础上进一步研究房价上 府征地制度和开发商囤地行为。也有学者认为， 涨的双重财富转移效应及其转移效应的持久性。 城市化的推进带动住房需求大增，进而导致房价 一 、 住房的商品属性分析 持续上涨 。笔者不否认需求对房价有影响，但将 1．投资品与消费品 之看作推动我国房价持续上涨的根本原因，则有 在经济学上，住房是投资品，而不是消费品， 以现象掩盖本质之嫌 。房价的持续上涨有其 内在 所以在计算 CPI时，不直接把商品房价格纳入居 经济机理，是由经济运行本身所决定的，是一个 民消费居住类商品价格里去，这是因为商品房购 从刺激到传导的作用过程 。关于房价上涨对财富 买与当期消费不同步，购买支出与当期实际住房 分配所产生的影响，多数学者认为房价上涨会使 消费不对等。商品房购买行为实质上是一种在短 我国财富分配差距进一步扩大。但没有具体研究 期内大量货 币的集 中支付行为，但商品房却要用 移 了多少，这种转移的价值 于今后几十年慢慢消费。也就是说，当期的实际住 将从住房独特的商品属性出 房消费对应的只是整个住房的一部分 (UP折旧)， 续上涨的经济机理，说明房 而不是整个住房。就像资本品一样，在使用的过程 塞些 直 CHlNAREALESTA疆 中慢慢消耗 。按照国际惯例，这部分住房的消费 取决于价格，价格越高，需求越小，价格越低 ，需求 价格通常用住房的租金来代替，而不将房产价格 越大。Qc= (p)， ：dp ，表示在图形上是一条 纳入居 民消费价格 中。 向右下方倾斜的曲线，斜率为负 (见图2)。消费品 其实，住房是一种很特殊的商品，它既具有消 一 般可 以分为不同情况，如果是生活必需品，价格 费功能，也具有投资功能；既可作为消费品，甚至 变化对需求量的影响比较小，也就是需求弹性小， 是生活必需品，也可以作为投资品。当它充当两 曲线的斜率大些，显得陡峭；而一般消费品，弹性 种不同角色的时候，需求数量的决定机理是不一