房地产市场非理性运势形成机理及其破难建制研究.pdfVIP

宝坦 直 CH上 艇 肛 晒 房地产市场非理性运势形成机理 及其破难建制研究 虞晓芬 童春燕 金春立 浙江工业大学经贸管理学院 摘要：自1998年停止福利分房、推行住房商品化以来，中国房地产市场全面复苏。近 10年来，在连续多 年保持高速增长的发展态势下，全国各城市地价、房价均出现大幅上涨，尽管从 2005年开始，政府不断 进行宏观调控，但仍然难抑上涨趋势。本文以杭州为例，运用房地产市场正反馈交易理论探讨城市房地 产市场非理性运势形成机理及其破难建制，为政府宏观调控房地产市场提供科学依据。 关键词：房地产市场，正反馈交易，房地产市场非理性运势。实证研究 中图分类号：F293．3 文献标识码：B 文章编号：1001—9138一(2011)05—0003—10 收稿 日期：2011-03-03 一 、 绪论 不可忽略的，因此房价是否由地价来决定还有待 自1998年以来，我 国住宅消费市场进入了快 研究。 速发展阶段，供求两旺、房价持续上涨。由于房价 在各种调控政策下，房价依然持续上涨甚至 上涨过快，“房价 问题 ”不仅成为老百姓高度关注 随着宏观调控力度 的加大而上升。与经典理论关 的话题，也成为政府高度重视 的政治 问题、社会 于理性人的假设不同，行为经济学研究认为，市场 问题 。 上的参与者顶多是有限理性人，因投资者的非心 为抑制房价的过快上涨，政府从 2005年起陆 理因素，正反馈交易行为产生。因此，我们将正反 续出台了一系列宏观调控政策，然而，房价上涨 馈交易传至机制引入房地产市场研究，用来分析 的势头并没有得到抑制，一些城市的房价甚至逆 房地产非理性演绎，并 以杭州房地产市场为例加 势大幅上扬 ，大大降低了宏观调控的效率。那么， 以理论及实证分析。 为什么宏观调控会遭遇令人尴尬的局面呢?有观 这个课题的研究主要有以下几点意义：一是 点指出，是持续上涨的高地价推动了房价的迅速 房地产在国民经济中有着 上涨。不可否认，地价的上涨确实对房价产生了 目前的高房价累及城市商 一 定影响，但是，通货膨胀因素等其他因素也是 升，对吸引投资造成不利影 宴坦 直场 C跚M 碰砒 阿 房地产市场上出现了明显的正反馈交易行为，表 看到的是房价引起 了地价上涨。 现在房地产价格上涨过程中，投资者预期今后价 本文 的观点是高房价 的症结并不在于高地 格还要上升，由此导致需求量增加；而此时房地产 价，而是开发商的高额利润空间。房地产开发利 持有人则有惜售心态，导致供给量反而减少，由此 润占房价的比例较大。根据房价构成中利润所占 导致房地产价格进一步上涨并呈 自催化、自增强 比重的调研分析，目前大多数城市房地产开发中 性 。由于正反馈交易行为的产生，房地产价格在 的利润率普遍在 10％以上，中高档房地产平均利 出现偏离时不会直接回归实际价值，而是在正反 润率一般达到 30％~40％，远远高于其他行业 的平 馈交易行为的惯性影响下出现幅度更大的偏离。 均利润率水平。从经济学角度看，土地需求是一种 由于供给无弹性和需求的增长，直接引发了人们 引致需求。在地价与房价的变动关系中，地价的上 对房价上涨