住房价格的特征法分析与“夹心层”住房需求的实证估测.pdfVIP

丝 直 C圩z^l4舾 肛 7E 住房价格的特征法分析 与“夹心层’’住房需求的实证估测 张兴瑞 陈杰 复旦大学管理学院 摘要：本文基于对上海市6O0余名夹心层 (青年白领)人士的问卷调查，采用特征价格法模型计量测度 了住房关键性特征对上海住房价格的影响。在此基础上，根据上海市夹心层真实住房需求分布情况推 算出该群体期望住房的市场价格，从而为进一步衡量夹心层住房购买力缺 口提供科学依据。 关键词 ：住房价格 ，特征价格法，夹心层 ，实证估测 中图分类号：F293．3 文献标识码 ：A 文章编号：1001—9138-(2011)05-001卜19 收稿 日期：2011-03—03 一 、 引言 (一)夹心层住房问题的严重现状 所谓 “夹心层 ”是指依据 自身经济能力无法进 上海市夹心层住房问题现状严重。在上海市 入商品房市场、也不被政策性住房保障体系所接 第十三次团代会召开之前，团市委征集近 700名 纳的社会群体 。但夹心层是城市发展最为核心、 青年代表的投票，遴选出青年关注的十大民生问 最具活力的中坚力量之一，其住房需求能否得到 题，列于首位的是住房 问题 (鲁哲，2008)。而在此 有效满足对于社会稳定和经济发展有重大影响， 之前的2005年，上海团市委发布的 上《海青年调 只有深入 了解夹心层真实住房需求才能有的放 查报告》表 明，住房是第二位受关注的问题，就业 矢设计实施住房支持方案 。本文基于 2008年 7 问题列在首位 (蔡玲玲，2005)。另一项调查显示， 月针对上海市600余名青年 白领 (夹心层最主要 上海市青年 白领平均需要 7年的时间才能积累足 构成)的问卷调查，采用特征价格法模型实证分 够财富以支付银行按揭首付 (卢小惠、梁志超 ， 析上海市住房价格及夹心层真实住房需求，从而 2008)。这表明住房 问题是身处夹心层的上海市青 为上海市解决夹心层住房 问题提供微观经济学 年 白领所面临的最重要问题之一，并且形势在恶 研究支持，也为推进解决其他特定社会阶层住房 化 。 问题提供方法论参考。 (二)夹心层住房问题的解决方法 二、文献回顾 ’ 夹心层住房问题源于其个人收入储 星丝 直扬 CHINAREALESTAlE 住房的市场价格之间存在差值，且这一差值无法 特征价格法应用于住房 问题研究 由Lan— 通过住房保障体系的支持加 以弥补。其住房需求 caster(1966)和 Rosen(1974)最初提 出，之后得 既无法通过市场交易，也无法通过政策保障得到 到逐步推广应用。国际上应用特征价格法进行住 实现 。因此，解决夹心层住房问题的思路其实很 房价格的实证研究正在成为主流 (Butler，1982)， 明确 ：弥补夹心层个人收入储蓄与期望住房的市 国内这方面的文献从 2005年 以后也逐步开始多 场价格之间的差值缺 口。这就需要首先对这一差 了起来 (赫前进和陈杰 ，2007；郭文刚等，2006；王 值缺 口进行准确估测，其中最关键的是对夹心层 德和黄万枢，2005；王德和黄万枢，2007；王冬辉和 真实住房需求 (期望住房)做 出准确评估 。因为单 郭祖军，