深圳轨道交通建设“地铁＋物业”模式前期研究工作的探讨.pdfVIP

深圳轨道 通建设 地“铁+物业’’模式前期研究工作的探讨 盛字平 大地带动物业增值和人 口居住密度 摘 要：深圳市为了实现轨道交通建设的 “地铁+物业”模式，先期开 的增加，为轨道交通带来稳定增长 展该模式的前期研究工作 ，主要包括工可研及勘察设计、沿线物业综合 的客流，实现各个城区组团紧凑型 开发研究、投融资模式研究等3方面内容。 开发的有机协调 ，进而促进城市经 关键词：地铁；物业；前期研究；工可研；勘察设计；开发；投融资 济的繁荣。 满足站点综合交通功能的前提下， 基于 “地铁+物业”模式的核心 1 研究背景 将站点上盖及周边物业实施一体化 意义，在现行的国家政策环境下，提 20l1年4月，国家发改委批复 的综合开发，用物业收益反哺轨道 出一个政府认可、市场接受的可行性 了深圳市轨道交通近期 (即深圳轨 交通建设投资和运营。该模式在香 方案是 “地铁+物业”模式落地的关 道三期)建设规划 (20l1年一2016 港地区得到持续多年的运用并取得 键。由于该模式在国内尚未有成功的 年)，规划共包括5条线路 (段)， 良好的业绩 ，香港地铁公司也因此 先例，加之该模式在香港实施的政策 总长l69．6km，投资估算约807亿 成为世界上为数不多的赢利地铁公 环境与国内有较大的差别，因此，有 元 ，同时要求深圳市总结投融资改 司，其核心意义主要表现在如下。 必要深入开展前期研究工作，稳妥推 革方面的经验，积极探索利用土地 (1)创新轨道交通的投融资模 进该模式的实施。借鉴国内地铁建设 开发保障城市轨道交通持续发展的 式。在政府的主导下，以 “地铁+物 模式创新之路上所取得的经验 ，前期 途径 ，创新建设管理体制。 业 ”模式的盈利性吸引多元化投资 研究的方案以及预期 目标如下。 深圳市政府在20l1年4月组建了 和运营主体，解决轨道交通线网建 (1)以城市设计 的理念开展工 市级轨道交通投融资平台，对轨道 设的资金需求，形成 以轨道交通带 程可行性研究 (工可研)及勘察设 交通三期建设提 出了拓展投融资渠 动土地开发 ，以土地开发保障轨道 计 ，达到工程可实施的 目标。 道、充分调动社会资金参与建设、积 交通发展的良性循环。 (2)以轨道交通引导城市发展 极创新投融资体制的期望。市发改委 (2)带动城市新区开发。在轨 (TOD)理念开展沿线物业综合开发 研究提出了轨道交通三期规划整体投 道交通引导城市发展 (TOD)理念 研究，达到新区城市设计的目标。 融资初步方案，选定具备条件可全面 的指导下，对轨道交通站点周边一 (3)以市场化运作的理念开展 引入社会资本建设和运营的线路，建 定范围内的土地进行高强度综合开 投融资模式研究，达到地铁建设与 议采用 “地铁+物业”模式，并组织 发，形成商业、居住、休闲、娱乐 地铁运营可持续发展的目标。 地铁公司开展前期研究工作。 的 “珠链式”城市组 团，将站点发 3 前期研究的重点 展成为交通枢纽和城市副中心。 2 前期研究方案及目标 (3)促进城市的经济发展。轨 3．1工可