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房地产估价与财产保护冰 ◆ 姜建辉 对社会主义公共财产和公民的合法的私有财产 予以保护 ，是中国宪法的明确规定。包括经济法 、刑 法在内的各个部门法律通过各自的调整范围和规范， 来贯彻实施宪法的上述规定。特别是在2007年3月l6 日，十届人大五次会议通过了 中华人民共和国物权 法 ，更是进一步完善了中国特色社会主义财产保护 制度。 物权法 作为中国规范财产关系的民事基本 法律，主要是从民事角度明确物是属于谁的，明确物 的权利人对物的利用有那些基本权利，明确对物权如 何进行保护等等。它的颁布对于保护权利人的切身利 益 ，激发人们创造财富的活力，促进社会和谐具有重 要的意义。 在中国的财产保护制度 日益完善的今天 ，对物 的价值的认定也愈发显的更加重要。因为当从法律的 角度解决了物 “是谁的”问题以后，下一步就要解决 “价值是多少”这样的问题了。而我们评估行业恰恰 正是来解决 “是多少”的问题。特别是在物权转让、 是对房地产权益的价值进行判断和认定的活动。而首 分家析产 、损害赔偿、税收、抵押等方面 ，评估发挥 先，该房地产应该是法律意义上的 “物”，依附于该 着极为重要的作用，是市场经济 中不可或缺的公正性 物上的权益也应该是法律所承认和保护的物权，其价 中介行业 。在这里 ，评估应该是一个比较大的概念， 值能被量化并被表示出来。所以说，房地产评估活动 为了便于说明，也为了更加切合今天的主题 ，我们不 作为对估价对象权益价值进行判断和认定的活动，首 妨把它缩小的房地产评估这样一个比较小的范围上来 先要解决 “是谁的”这个问题，即要对房地产的权属 说明一下。 进行明确的界定。如果估价对象的权属界定不明，或 物权法 第 1条规定 ： “为了维护国家基本经 是界定错误 ，则我们的估价结论 自然也就失去了法律 济制度 ，维护社会主义市场经济秩序 ，明确物 的归 上的效用而变的毫无意义。 属 ，发挥物的效用，保护权利人的物权。”那么，我 对于房地产权属 的界定，我 国的法律法规均有 就结合我们房地产评估行业的一些具体情况 ，就 “明 比较明确的规定，我 国目前所遵循的是对不动产采取 确物的归属”和 “发挥物的效用”以及具体应用这几 登记公示的原则，即不动产物权登记是不动产物权的 个方面，来简单谈一点 自己的看法。 法定公示手段 ，是不动产物权设立、取得、转让和消 一 、 明确物的归属 灭的生效要件 ，也是不动产物权依法获得承认和保护 我们大家都知道，房地产价值评估 ，实际上就 的依据 。至于登记 的条件、程序等详细规定分别见于 木 青岛青房房地产评估事务所有限公司董事长姜建辉在 “估价与财产保护”国际房地产估价论坛上的演讲 58 和 啪妣 20086 蠡_■ 聋 、 … ’ ， - 0 ～落．． 势麓