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房地产智库.com 旅游地产面临六大挑战 影响旅游地产发展的四个外部因素，一是政府倾向的影响，从客观角度讲，政府的政策 倾向对旅游地产发展的影响是直接且至关重要的。第二是客源市场的影响，第三是区位和资 源的影响，第四是交通配置条件的影响。 从历史发展历程来说，国际旅游地产与市场需求同步发展，呈现循序渐进的特征。旅游 地产有几个特征，第一高度依附于旅游业的发展水平，第二科学规划，第三多元的复合功能， 第四附加值很高，第五要便于投资。旅游地产是对分散的区域功能的一种整合，成功的旅游 地产是商业价值和社会价值的相承之级，本身就是一个可再生的区域系统，是区域经济发展 的带动者。 在巨大的利益驱动下，国内地产商以及旅游开发者都纷纷介入旅游地产开发，但在发展 过程中有些不可避免的问题：其一开发商为了追求回报，只注重概念炒作，没有真正地将旅 游植入地产;其二跑马圈地，旅游资源良好的地方往往是旅游项目的首选地，地方政府为了 吸引投资会给出更优惠的条件，使开发商获得大规模的土地;其三是泡沫问题，在旅游的基 础上过热地投资，会引发供求关系的改变。客观地说，国内旅游地产失败的案例仍大于成功 案例。 影响旅游地产发展的四个外部因素，一是政府倾向的影响，从客观角度讲，政府的政策 倾向对旅游地产发展的影响是直接且至关重要的。第二客源市场的影响，第三区位和资源的 影响，第四是交通配置条件的影响。从这四个方面我们可以看出，那些成功案例的秘诀，无 外乎就是旅游跟地产有机结合，复合性策划思路的融合，准确的客户定位，和历史人文资源。 而失败的案例其原因主要是规划测算失准，缺乏长远战略眼光，对旅游资源把握的缺失。 旅游地产项目成败的关键因素包括对旅游资源的整合，主题的发掘，区位选址的把握， 以及宏观战略定位的把握。从规划营销方面，旅游地产面临六大挑战：缺乏专家、缺乏产品、 缺乏营销、缺乏规划、缺乏策略、缺乏运作。 挑战 1：缺乏专家 第一缺乏懂得旅游市场营销的专家，地产已经介入到文化，搞文化必须有三大资源，文 化资源，社会资源，资本资源，同样我们搞旅游也需要你的旅游资源，不光是自然的资源， 而且是人才的资源。 挑战 2：缺乏产品 珠峰高度 8848 第 1 页 @九舍会 › 房地产智库.com 第二个缺乏磁级性的大休闲大娱乐产品。其实在全国很多所谓的旅游地产非常丰富，要 做的产品应有尽有，但当你都想做的时候，你什么都没有。在这个社会多就是少，少就是多， 关键在产品里面你如何抓到一个具有领军作用的产品，把整体提升起来。品牌本身是一个组 织，不在于产品是什么，因为产品高度同质化、雷同化，关键是品牌能够给消费者很多联想， 这种联想是深深抓住消费者心理的一个吊钩。原真的东西必须嫁接在一个新的层面上，吻合 才更有生命力，因为我们面对的不是单一的市场，而是各种各样的人文，所以混杂是一种魅 力。主题挖掘是旅游地产项目成功的关键，很多东西没有主题的时候是没有魂的，也就是在 大家都在坐一列列车厢的时候，你要做的是把火车头建起来。 挑战 3：缺乏营销 第三个关于营销。后地产项目的营销面临非理性的营销的挑战，新的营销等营销概念将 颠复市场营销的模式，也就是我们说的营销的战略在哪里，也就是说在一个跟船头差不多大