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房地产智库.com 浅谈工业地产开发和运营流程的要点 我国工业地产的发展面临新的历史性机遇，也蕴藏着新的商机。中 国作为“世界工厂” 的显著地位吸引着越来越多行业投资者来到中国投 资工业地产。国内工业地产的发展空间非常巨大，将有更多国际机构投 资到这一领域，未来潜力无限。 一、工业地产理论及开发模型介绍 （一）工业地产理论 （1）工业地产的概念 工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。具体指工 业类使用性质的土地及其土地上建筑物和附属物，工业类土地上建筑物 通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。简单而言，就是工业 性质的房地产。 （2 ）常规工业地产分类 根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式 主要有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合 运作模式。 就我国来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商 模式为主，特别是工业园区的开发模式，由于其在很大程度上受到政府 的影响，需要根据当地政府的政策应对，包括园区产业类型，土地出让 和规划等因素的综合影响，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了 珠峰高度 8848 第 1 页 @九舍会 › 房地产智库.com 积极的作用。 （3 ）工业地产公司运作 工业房地产土地的批租年限为 50 年。目前主业为工业地产的上市公 司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰发展、大港股份、张江高科、ST 运盛等。它们大多以经济或高新技术开发区为基础平台，从事工业园区 或高新技术开发区内的土地一级开发、房地产开发、工业物业出租、配 套设施服务等。 工业地产公司最大的优势是经营业绩稳定，一般现金流充沛；享受工 业土地增值带来的资产溢价；不受住宅地产政策调控影响。 （4 ）工业地产的发展 工业地产市场在过去很长一段时间内并不是一个完整发展的商业市 场。 随着这两年工业投资基金的兴起，特别是住宅、商业类物业的价 格日趋走高，投资回报日渐降低的情况下，越来越多的民营或海外资金 逐步向工业地产转移，使得这些独立的小型工业园区逐步兴起，而这样 的园区往往更多考虑的是园区工业房地产的回报问题，这也就更接近于 大家现在比较流行的“工业地产” 的概念了。 （二）工业地产四大特征 工业地产的商业模式具备大投资、快启动、提供增值服务、追求长期 稳定回报的四大特性。从运营的规律来说，工业地产租期相对较长、相 对回报稳定。 珠峰高度 8848 第 2页 @九舍会 › 房地产智库.com （三）工业地产主要开发流程 工业地产作为一门产业，其赢利点体现在能够快速启动、以收入抵偿 支出、并能够在抵偿支出后有剩余。 有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、 开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。 （四）工业地产成功开发要素 工业地产如何成功，主要从以下几个方面：