房地产市场非理性繁荣的成因及其影响.pdfVIP

中国流通经济 2010年第 11期 口市场分析 房地产市场非理性繁荣的成因及其影响 隋 学 深，李 孟 刚 (北京交通大学 中国产业安全研究中心，北京市 100044) 摘 要 ：在全球金融危机和我国整体经济遇到 困难 的大背景下 ，2009年至今我 国房地产市场逆势繁荣 ，其 内 在成因是房地产市场本身所具有 的资本资产属性，其外在成因是相关政策和金融市场 的推动。本轮非理性繁荣对 于应对金融危机具有一定 的积极作用 ，怛长期持续下去，将对经济社会产生不利影响。为控制房地产市场非理性 繁荣 ，应坚持 以发挥一般资产属性作用为主、以资本资产属性作用为辅的方针 ，利用相关政策和金融市场 引导房 地产业健康发展。首先 ，在土地政策方面 ，要改革土地 出让制度 ；其次，在税收政策方面，要开征土地财产税和物业 税 ；其三，在货币政策方面，要准确掌握不动产信用控制 的力度。 关键词 ：房地产市场；非理性繁荣；资本资产属性；政策金融市场 中图分类号：F293．3 文献标识码：A 文章编号：1007—8266(2010)11-0077—04 国际金融危机爆发 以米 ，我 国房 增加而引发资产价格上涨 ，而 资本 资 1．相 关政策与房地产市场非理 地产业逆势繁荣，在持续了较长一段 产的价格波动特点是价格上涨引发价 性繁荣间的关系 时期的“量价齐涨”局面后，此轮繁荣 格进一步上涨。其实现过程是，资本资 (1)房地产政策方面。白2008年 非理性的一面逐渐显露，房地产业面 产价格持续一一段时期的上涨 ，导致非 11月以来政府采取了很多促进房地 临调整压力 。 理性赢利预期的一致性增强，进而有 产需求的刺激政策。在开发用地方面， 更多的投机者加入，客观上导致房地 从两年不开发即无偿收地到两年不开 一 、 资本资产属性是房地产 产市场的实际需求增加，从而带动价 发土地仍然保留，从购地款 “限期交 市场非理性繁荣的内因 格进一步上涨 ，引发更多的需求。与此 付 ”到 “可延期交付 ”。在契税 、营业税 同时，房地产持有人会产生惜售行为， 和土地增值税等税 费优惠政策方面， 1．房地产市场具有典型 的资本 导致市场上供给量反而减少，这样就 由取消到重新恢复等。 资产属性 会进一步刺激价格上涨，形成一个正 (2)经济刺激政策方面 。首先是 4 一 种商品要成为投资品，具有资 反馈过程 ，催生一个泡沫 ，直到赢利预 万亿元经济刺激计划 中可能有一部分 本资产属性，必须满足 以 几个条件 ： 期开始下降，价格上升才会停止，随后 并未进入实体经济，而是流入了房地 一 是供应量相对有限，在价格上涨时， 将面临调整 的压力。我国本轮房地产 产市场：其次是银行利息的降低和信 供给量不会迅速放大；二是价值存续 市场非理性繁荣的本质在于房地产市 贷门槛的放宽，使原先…部分不符合 期较长 ，资产可 以长期持有；三是没有 场本身具有资本资产属性这个 内因。 放贷标准的资金有机会进入楼市，其 确定的理论价值，价格主要反映未来 如果不出台有效政策加以控制，只要 中有不少是投机型的。 预期收益；四是具有完善的市场，资产 外部条件具备，房地产的资本资产属 (3)货币政策方面。宽松的货币政 交易方便 。由此可见，房地产具有典型 性就会发挥作用，房地产的价格就会 策导致流动性过于充沛 ，使得投资