区域存量房交易税收征管运用批量评估技术的思考.pdfVIP

工海房地 区域存量房交易税收征管 运用批量评估技术的思考 文张／盛 按照 《财政部、国家税务总局关 于开展推进应用房地产评估技术加强 存量房交易税收征管工作的通知》(财 税 [2011]105号)的文件精神，国 内～些大中型城市的税务部门，在充 分利用本地房地产管理部门的信息和 数据基础上，将批量评估技术运用于 存量房交易税收征管工作，有效地堵 塞因纳税人低报或成交价格偏低而造 成的征管漏洞，在完善房地产税收征 管方面取得了一定的成绩。 一 、 运用批量评估技术的意 义 税收具有组织收入和调节经济的 功能。但是 ，现行的县级行政区域房 算收入 25．4％，其增量 占一般预算收 革做好思想准备 ；另一方面为探索适 地产税收征管机制存在一些弊端。例 入 33．6％。共完成存量房交易6359 合国情的评税技术 ．积累工作经验． 如房屋产权信息残缺、税源不清 ；部 户次 ，实际成交面积 55．07万平方米， 为房地产税制改革提供技术准备。 门之间信息资源不能共享 ；人工审核 实现税收 1．15亿元，同比增收4882 涉税报告税负不公 ；监督机制不完 万元，增长 73．65％。 二、运用批量评估技术存在 善．存在人情税、关系税以及偷、逃、 其次，有利于充分发挥税收杠杆 的问题 漏税等现象。既损害了国家利益 破 调节功能。通过批量评估技术运用于 (一)评估工作机制方面 1 坏了税法的严肃性，也损害了执法部 房地产交易税收征管工作，核定交易 ． 评估标准问题。无论是房地产 门的形象。同时，地方经济过度依赖 计税价格并进行征税，杜绝存量房交 相关法律法规，还是估价规范标准， 土地财政，对经济发展带来了负面影 易中的 阴阳合同”，引导居民住房合 对房地产涉税评估方面都没有明确的 响 因此，需要运用批量评估技术 ， 理消费，抑制投机炒房行为，有力地 规定。虽然，深圳、杭州等地建立了 建立房地产税收一体化管理平台。 制止纳税人低报、瞒报成交价格 逃 相对成熟的批量评估系统，但成交案 首先，有利于地方财政收入稳定 避税负的行为。 例少，房屋类型复杂，很难完全照搬 增长，摆脱对土地财政的依赖，化解 再次，有利于推进房地产税制的 城市的数据模型。 地方政府债务风险。例如，扬州市 改革。通过批量评估技术加强县级行 2．评估机构问题。目前，江苏省 2010年实施存量房交易纳税评估系统 政区域税收征管工作。一方面，税务 大部分城市的地税-~6j]委托当地的价 以来，全市房地产业税收 (不含耕地 部门和地方政府对评估技术的原理及 格认证中心，对房地产相关数据进行 占用税)实现42．57亿元，占一般预 运用形成共识，为推进房地产税制改 收集与评估。但是．县级行政区域的 工海房地 价格认证中心专业技术人员少 缺乏 地产估价技术核定存量房交易计税价 务的小区建立数据模型。政策性住房 房地产交易的相关基础数据 因而缺 格主要针对的是契税征收，而存量房 价格应该比周边的普通商品房低 30％ 少批量评估的实际经验。目前，房地 交易中还涉及到印花税 (包括交易印 左右。(2)居民或农 民自建 自有房， 产管理部门原所属的评估机构已改制 花税、房产证印花税)、营业税、城市 建议按照社区和乡镇的区域划分 设 走向市场。选用什么样的评估机构 ， 建设维护税、教育费附加、个人所得 定该区域的 标准样本住宅 的基准 所选评估机构是否真正具备公正性 、 税、土地增值税 、土地出让金、综合 价格 ，然后按照成套单元、独门院落、 科学性、准确性条件，规范实施也是 地价款等税费，需要改变传统的税收 非成套三种类型，结合个体实体状况 个十分具体的问题。 征管方式，进一步提高税收的征管质 进行修正的模型，取得每个房屋的价 3产权信息 问题。由于县级行 量和效率，真正做到应收尽收。 格。(3)工业用房建议采用成本法进 政区域的大部分地区