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塑造写字楼品牌要点 工洽房地 文 ／曹春尧 一 、 中国写字楼的发展过程 中国的写字楼发展经历三个阶段。 第一阶段．改革开放初期的80年代末至90年代初。 这时的写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼．只 能满足于基本办公要求。深圳第一代写字楼是80年代以 深圳速度贯名全国的国贸大厦为代表 ，以及分布于罗湖等 不同区域的写字楼。在上海．一些行政办公楼也有用于出 租经营的 如外滩大楼一所、二所管辖的办公楼。在计2,1J 经济年代．这些办公楼出租的租金大多用来弥补福利住房 租金的不足，或维持上海市办公楼和住宅的简单再生产。 第二阶段为改革开放加速期，其特征是各种写字楼产 品杂处共存。这期间的写字楼有三类 ：一类是外企进入中 国开发建设的写字楼。这批写字楼和当时的国际水平接轨， 除了满足功能需求之91、．内部空间布局灵活分割．智能化 水准处于领先地位，譬如上海虹桥的国贸 ，还有现在仍 旧颇为时兴的城市综合体 譬如上海商城等。90年代初 ， 深圳第二代写字楼深圳电子科技大厦、中银大厦也是其中 的代表。二类是当时很普遍的商住楼．即白天能办公，晚 上能住人的综合楼。90年代初，在市场不成熟的情况下， 住宅和办公兼顾的大楼很是普遍。如今，我国二线三线城 市办公楼群中，这样物业依然十分普遍。三类是各种改建 或者改性的办公楼 、办公间。其中最早为宾馆承包房，还 有～些办公楼来源于原有的lEt工业厂房改建和一些大大 的财务状况。 ／J＼／J＼的居民楼被用作办公间．这个总量也不容小觑。 按照上海统计局公布的数字，上海的办公楼在 2007 第三阶段为改革开放成熟期。2000年以来，写字楼 年底总量为4972万平方米。其中．中心城 区80％．非中 市场经历了优胜劣汰 办公楼产品单一性开始逐渐为客户 心城区20％。当前上海市甲级写字楼分布在中心六个区 所接受．办公楼的品质也普遍得到提高。随着互联网的发 域 ，其中以浦东新区 黄浦区、徐汇区 静安区的密集度 展，新材料新技术的运用．低碳理念的倡导，写字楼强调 最高。现在被上海市政府认定的甲级写字楼为 560万平方 以客户需求为中心，旨在提供低成本、高效率的商务平台， 米，占全市办公楼总数的 11．3％．另外还有准甲级写字 提倡人性化的沟通与交流，注重办公楼内空间对企业文化 楼 257万平方米．约占全市总量的5．2％。 和员工素质的影响，引入智能化办公和绿色环保办公等全 目前，香港甲级写字楼总量在800万平方米以上 ；伦 新理念 ，从而达到国际化商务社区的标准。 敦的办公楼面积为5400万平方米，其中甲级写字楼 1400 目前．超高层在全国各地已开始引起重视，虽然也遭 万平方米 ；纽约办公楼约6000万平方米，甲级写字楼 到一些议论，但作为城市的地标建筑，超高层已经超出了 1100万平方米 ；东京办公楼为5400万平方米，甲级写字 写字楼的范畴，其经济意义已经远远超过楼宇自身所反应 楼超过 1500万平方米。相比之下，世界主要城市的办公 July 2Oll 23 簪 舷 s_ ll 楼面积和上海差不多 但甲级写字楼占办公楼的比例明显 是否匹对、权属是否单一。按上述标准 ，写字楼可分为甲级、 高于上海 约高出10个百分点以上。 乙级、丙级三类。其中项尖甲级写字楼又称为超甲或者国 2007年年底，上海市办公楼的平均出租率是859％， 际甲级写字楼，具有代表性和标志性，在建筑规模、高度、 平均租金每天每平方米43元。其中，中心城区的出租率 服务品牌等方面出类拔萃，例如上海的环球中心和金茂大 是85．8％，平均租金是45元，非中心区域的办公楼的 厦 北京的