对划拨国有土地使用权抵押问题的理解与思考.pdfVIP

维普资讯 本栏编辑：青凤 时潮拨国有±地使用 汉豫弹同题的理解与思考 ■纪 擎 土地使用权抵押是土地管理的日常业务，对于划 权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出 拨方式取得的国有土地使用权抵押，目前立法上存在 让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权 矛盾，影响到法律的统一和实务操作，本文拟就相关问 出让金。就是说批准的条件之一是补交土地使用权出让 题，提出笔者的分析和建议。 金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出 一 、 划拨国有土地使用权抵押立法上存在的矛盾 让金。从以上规定可以看出企业以划拨方式取得的土地 及其分析 使用权在抵押时，必须经土地管理部门批准并补交或抵 划拨国有土地使用权抵押，在行政法规和法律规 交土地使用权出让金，否则不能抵押。这种规定严格的 定上存在矛盾。《城镇国有土地使用权出让转让暂行条 讲已不能称为是划拨土地使用权抵押，因为企业缴纳了 例第四十四条规定：划拨土地使用权，除本条例第四 土地使用权出让金，划拨土地使用权就变成了出让土地 十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五 使用权，实质上抵押的是出让土地。 条规定了划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物 《城市房地产管理法第四十七条规定：“依法取 所有权可以转让、出租、抵押的需要经市、县人民政府 得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权， 土地管理部门和房产管理部门批准，在批准的条件第 可以设定抵押权。”依此规定土地上的房屋抵押的，其 (四)项规定：依照本条例第二章的规定签订土地使用 占用范围内的土地应随之抵押，没有对土地使用权取得 · 22 · 维普资讯 本栏编辑：青凤 方式进行区分。这样就可以理解为只要有合法的房屋 的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物。”划拨 所有权 ，其房屋占用范围内的土地使用权就可以设定 土地使用权不是企业财产，企业无权处分，因此，划拨土 抵押权 ，无论是以出让方式取得还是以划拨方式取得。 地使用权不经批准，不缴纳土地使用权出让金，就不得 空地不可以抵押。 抵押，这和 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 随后该法第五十条规定：设“定房地产抵押权的土 例的规定是一致的。但是，如果按此结论，即划拨土地 地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后， 使用权是财产权，不属于企业，企业无权处置，那么城 应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使 市房地产管理法规定的不缴纳土地出让金抵押划拨 用权出让金的款项后，抵押权人方可优先受偿。”这显 土地使用权就不能成立了，因为企业不是财产权主体 ， 然规定了在抵押权设定时不要求必须缴纳土地使用权 无权用属于政府的财产为自己抵押，在这里是否可以理 出让金或以抵押所得缴纳土地使用权出让金。 解为政府让渡了权利，或政府成为了一般民事关系中的 以上 ．城镇国有土地使用权出让转让暂行条例 第三人，将自己的财产为企业设定了抵押担保，但是，在 和城市房地产管理法的规定就出现了矛盾：前者规 抵押关系中政府并不是抵押人。总之，在划拨土地使用 定，划拨土地使用权必须缴纳出让金或以抵押收入抵 权的抵押问题上，要解决上述的矛盾，必须明确划拨土 缴出让金，否则不可以抵押：后者规定，连同房屋所有 地使用权的性质和归属，即承认划拨土地使用权是企业 权一同抵押