对房屋承租人优先购买权的思考.pdfVIP

维普资讯 ， J—孽琴圜嚣舅翠圈 ． 2oo5年 第l8卷第3期(总第8o期) OIL， atD， “凡，}口凡 Urtt~ rstt3tLaw 口ttIon, 对房屋承租人优先购买权的思考 龙 星星 (云南大学法学院，云南昆明 650091) 【摘 要】 本文从房屋承租人优先购买权制度设立的意义出发，通过分析界定了房屋承租人优 先购买权的含义，并在此基础上比较评析 了理论界关于承租人优先购买权法律性质的几种观点，进而 指 出了我国有关房屋承租人优先购买权立法的缺陷，并对此立法完善提出了建议。 【关键词】 房屋承租人；优先购买权；形成权；物权取得权；立法缺陷 中图分类号 ：DF521 文献标识码 ：A 一 、 房屋承租人优先购买权确立的意义 看 ，应该确立房屋承租人的优先购买权制度。再者， 通说认为，房屋承租人优先购买权是指在租赁期 通说认为，对承租人而言，所有权与使用权相分离不 间，出租人出卖租赁房屋时，承租人依照法律规定享 利于物的效用的发挥，因此从物尽其用的角度看 ，房 有在 同等条件下优先于第三人购买租赁房屋的权利。 屋承租人的优先购买权制度也应该确立。总之，不管 要想界定房屋承租人优先购买权的含义 ，必先对其确 是以前还是现在，承租人优先购买权的确立都是为了 立的意义进行了解 ，只有了解了法律制度确立的 目的 使承租人能取得所承租房屋的所有权，实现所有权权 才能正确理解和解释它 ，从而使其在司法实践中得以 能的统一。 正确适用。 二、房屋承租人优先购买权的含义界定 我国有关房屋承租人优先购买权的规定始于新 上文探讨了房屋承租人优先购买权确立的意义 中国成立以后。在新中国成立以前 ，承租人优先购买 是使承租人能获得租赁房屋的所有权，实现所有权权 权仅限于佃户或承租人对承租土地的优先购买权。 能的统一。因此，房屋承租人优先购买权的核心就是 1950年，我国有关的政策就承认承租人 的优先购买 承租人在同等条件下能优先于第三人取得房屋的所 权，以后的政策 、法规和法律都确认 了这一点。… ” 有权 ，即关键之一在于 “取得所有权”；另一关键在于 2O世纪末期以前，我 国确立承租人 的优先购买权主 “同等条件下优先于第三人”。下面笔者就从 “出租 要是为了防止因房产关系过大变动而影响广大人民 人出卖租赁房屋”、“优先购买”、“同等条件”三个方 群众的工作和生活，从而确实保障有关承租人生存利 面来对房屋承租人优先购买权的含义进行分析。 益居住权。到了2O世纪末期 ，市场的繁荣为居住的 (--)“出租人出卖租赁房屋”的含义 实现提供了多种条件和方式 ，承租人不购买所承租的 “出租人出卖租赁房屋”是房屋承租人优先购买 房屋并不会影响其基本生活需求。但 由于房屋租赁 权行使的前提条件 ，理解 “出租人出卖租赁房屋”的 合同订立后，承租人基于占有使用租赁房屋已经在社 含义有助于界定房屋承租人优先购买权的含义。对 会上形成生产、生活中许多方面的联系，因此从方便 “出租人出卖租赁房屋”的理解，实践中有几种不同 生活，节约交易成本 (出租人无需为了寻找买受人而 的观点：一是认为出租人将房屋所有权转移给第三 花费金钱和精力，承租人也无需再另寻房屋)的角度 人；二是认为出租人与第三人成立 了房屋买卖合同； 收稿 日期 ：2005—03—23 作者简介 ：龙星星(1980～ )，女 ，湖南省衡阳市人 ，云南大学法学院2003级经济法专业硕士研究生。 70