鞍山纬达铁西区项目营销方案报告.PPT

区域外部条件 大福源超市 铁西区 最繁华的商业区域 未来的中心的位置 是铁西区的核心 本项目是最接近铁东区中心的区域 区域外部条件 大福源超市 铁西区 吸引客群 城郊区域 因拆迁或换房 区域內经济实力好 需求产品 新婚夫妇或換屋 两居或三居 新婚夫妇 外区域迁入 项目诉求要点 都市生活 地段篇结论 铁西区 大福源超市 地段决定了客群 也决定了项目的诉求方向 analysis 综合分析 产品篇 项目经济指标 中小户型，位于社区中央 围合中央园林 户型相对较小（70~90平方米户型） 产品特征 满足年轻新婚（低收入者）需求 应该能够快速消化 用回款推动项目滚动开发 户型偏大，近二期 观景.户型更有特色 产品特征 满足较高收入者需求 提升价格 达成市场效益最大化 产品篇结论 产品决定了销售节奏 小户型一起推向市场，低价，面对大众客群，强调速度 较大户型二期销售，调价，面对要求品质者，强调收益 外篇-产品与广告 满足目标消费者对产品的需求 创造都市之家的感觉 同时户型小，更精致、实用、平和 画面建议： 广告画面应该阳光、色彩鲜亮 创造温馨的氛围、城市明快的感觉，同时体现亲民型、随和的产品品质 analysis 综合分析 价格篇 客群限制 都市派1：从城郊迁到城市的家庭或农民 都市派2：在鞍山市打工的业者或小业主 价格低开高走 整体追求销售速度，尽快变现 培养人气，达成口碑，树立形象 推动未来项目销售 价格敏感度高 价格篇结论 价格决定了价格策略 制定阶段价格，满足预期收益 用整体均价达成市场追捧，快速消化 外篇-价格与购买心理 物美价廉 越是便宜的东西，越希望是形象更好 自己购买觉得值，别人听起来不丢面子 虽然低价，但是高形象 价格不做推广主诉求，仅作为直邮或派单宣传 用现场销售加强价值感，拉大价值与价格的档差 * * 鞍山市纬达 铁西区項目 营销方案报告 foreword 导言 政府打压房地产业: 国六条:项目规划需70%达90M2 银行融资需证照齐全　自有资金需达35% 办理按揭需具备预售证及工程达到一定进度 市场放量过大 导致市场同质性高　 销售进度缓慢　项目回笼资金不足 以上几点将导致开发公司资金断链　 项目无法如期运作 　 宏观市场状况 市场竞争状况 目前在售楼盘 “国际华府”——鞍山中凯房屋开发有限公司 该盘以4栋15层高层为主，户型面积从79㎡到149㎡，其中以109㎡以上的 两室两厅一卫户型为主，价格在2450元/㎡－2900元/㎡，计划每平方米调价100元。 目前状况场地平整，预计2007年底交房。 “汇贤里”——鞍山汇贤房地产开发有限公司 该盘目前已入住，进入尾盘销售阶段，仅余不到10套，均为100㎡左右的顶 层带阁楼户型。价格在2500元/㎡左右。开盘销售时均价在1700元/㎡左右。 “阪芙小镇”——鞍山勇亨房地产开发有限公司（总部沈阳） 位于解放西路--千山西路交汇处。总占地面积205,541.17㎡，总建筑面积321,184㎡。园区內共规划设计70栋楼，10栋11层小高层其余均为6层多层住宅，一期面积从40㎡－100㎡，内部认购期价格为2130元/㎡－2430元/㎡，其中多层顶楼客厅挑空并赠送阁楼、露台。小高层暂不出售，开盘时价格预计逐步增涨400元/㎡。园区规划4400㎡大型超市和1600㎡农贸市场，以及1800㎡业主会所和1500㎡幼儿园。一期预计今年11月份竣工。 千龙户——鞍山奥仑（热电）房屋开发有限公司 ? 一期：2003年10月已经全部入住，均价1500元/平。 占地5.6万㎡，建筑面积11万㎡ 拥有商品房16栋，楼盘规划整齐有序，人车分流，交通畅通，绿华率达35%， 生活会馆独立成栋。 二期：仅邻一期，2004年开工，2005年5月入住，均价为2000元 5栋楼200多户，曾创下“一日之内全部售磬”的奇迹。 三期：规划中，尚未开工。 丽乔馨居——开发单位是鞍山大硕房地产开发有限公司 ? 小区位于千山西路南侧，占地面积9万平方米，总建筑面积 13万余平方米，分四期共计1317户。2004年开工，2005年开盘，2005年11月入住。 前三期共28栋，四期10栋 三期，江南春城，16栋，750户，2006年3月全部现房， 价位如下：三层1798元，二五层1698元，一次性付款平均便宜40元， 按