领跑者的喜与忧—万科应对策略.pptVIP

领跑者的喜与忧—— 万科应对策略 * 科学的战略决策和快速的应变，万科在战略决策方面是中国房地产企业的楷模。 万科预测： 2006年四季度到2007年一、二季度房价上涨。 阶段情况： 房价进入07年快速上涨。 万科高管： 万科内部对于局势的判断出现严重分歧——扩张与收缩两种观点激烈交锋。 阶段情况： 3月份全国大部分城市暖市，成交量较大幅度反弹，房价也有所起稳，新开楼盘平开或高开为主。 万科预测： 王石2007年12月13日第一次抛出“拐点论”，引起业界争论。 阶段情况： 9月27日第二套房贷款首付款比例不得低于40%。 10月深圳万科率先降价。 万科高管： 对局势的判断开始趋同，采取收缩战略应对房地产市场危机。 “业绩推介会”观点： 1.全面推进“现金为王”的策略；2．调整产品结构，自住需求和中小套型的产品比例还将不断提升；3．加大销售力度，压低库存，避免产生新的库存；4．配合销售情况调整开竣工计划；5．更加谨慎的补充项目资源。要买合适的、便宜的地。 阶段情况： 下调下半年开竣工面积，开始减少新增土地，并加大销售力度，降价促销 万科高管： 管理层出现意见分歧，一派认为房价涨势过快，已经出现泡沫，房地产市场将会进入下行周期，应减缓拿地，降低风险；另一派认为虽然房地产存在泡沫，但价格仍会上涨，为企业规模扩张需要，仍要坚决拿地。 阶段情况： 7月万科近60亿买地。取得广东省塘厦地王以及南京“江宁地王”。 9月万科拿下福州地王。 愉悦期 分歧期 拐点论期 分歧期 一致过冬期 连续两年坐稳冠军，万科的能力在于敏锐的战略洞察和果断迅速的调整 以史为鉴，2008年万科的“职业精英”对于当时市场形势的理解，很多值得在今天进行反思和学习。 万科内部对于市场的看法在年初并不统一，3月份（2008年）销售额反弹甚至还让部分人觉得市场可能好转，直到6月份（2008年）意见开始一致起来，大家都认为市场将会进入冬天——万科某高管内部访谈 区域经济依赖金融产业和外贸相关产业的区域房价会有更深幅度地调整——万科某高管内部访谈 房地产市场不排除有短期见底的可能，但可能性不是很高——万科某高管内部访谈 关于基本面变化：环境变化剧烈，但经济环境恶化可能会换来国家对房地产行业的放松 房地产市场至少要低迷1年至2年，但国家对于宏观经济的拯救可能会让房地产逃过一劫——万科某高管内部访谈 鉴于国家为应对全球经济衰退的考虑，将会放松对整体经济的调控的紧缩政策。——万科某高管内部访谈 关于房地产市场走势：跌势明朗，但冬天可能缩短，同时全国各地也会冷热不均 关于万科该怎么做：遇见问题解决问题，少做预测，但要扭转长期战略中的不合理部分 面对当前环境，万科能够采取的策略是“应对第一，预测第二”——万科某高管言论 我建议郁总，万科接下去应该由规模增长向利润增长转变——万科某高管内部访谈 区域 城市 获得时间 项目名称 占地 建面 权益 地价 长三角 杭州 2008-8 金色家园项目 5.56 11.12 55% 1.22 长三角 杭州 2008-9 泉水湾项目 50 20.90 100% 8.34 长三角 宁波 2008-5 首南路项目 1.85 6.50 57% 0.65 长三角 上海 2008-1 罗店C3项目 8.94 12.14 55% 3.99 长三角 上海 2008-1 罗店C5项目 14.23 17.52 55% 6.48 长三角 上海 2008-9 赵巷晶园项目 7.80 7.60 55% 1.76 长三角 苏州 2008-6 金鸡湖路项目 4.70 11.8 51% 1.81 珠三角 东莞 2008-1 宏图路项目 18.99 49.37 51.7% 15.54 珠三角 东莞 2008-5 松山湖1号花园二期 28.89 20.22 90% 2.96 珠三角 惠州 2008-4 双月湾一期项目 36 ≥36 67% 2.18 珠三角 深圳 2008-5 易里园景台项目 3.94 7.51 100% 3.06 珠三角 深圳 2008-5 机场英管山项目 7.24 15.58 100% 3.3 环渤海 长春 2008-7 广源项目 7.50 4.88 100% 0.9 环渤海 大连 2008-9 魅力之城项目 19.80 39.80 55% 3.96 环渤海 青岛 2008-4 青岛南昌路项目 6.18 21.60 100% 4.86 环渤海 青岛 2008-8 四季花城项目 15.08 24.18 55% 0.73 环渤海 沈阳 2008-6 沈阳业乔项目 22.60 71.30 100% 12.38 环渤海 天津 2008-3 滨海新城东