万科·金域华府价格策略建议方案.pptVIP

* * 策略方向2：基于住宅市场的“典型竞品比较法” 思考原则：以市场典型住宅竞品10年1~5月的主力成交价格水平，作为本项目市场比较对象； 策略重点：较符合客户的平均价格心理预期，有利于现金回收目标实现； 策略劣势：无法实现项目价值认知、利润实现最大化。 2、定价策略思考 市场静态比准——均价区间制定 3.1 选择范围： 目前市场在售、将售公寓及住宅产品项目 选择依据： 区域、资源、产品类型、质素/档次、规模具有较高匹配度 竞品圈定： 公寓：亚商国际、金领家族、华晨国际、星城映象 住宅：恒大绿洲、融科·紫檀、新城新世界、中城·丽景香山 3、定价竞品圈定 市场静态比准——均价区间制定 3.1 指标 得分 评分原则 区域价值 35? 区域认知度 区域的发展前景 区域居住群体的高端性 资源 25? 外部自然资源丰富 内部景观打造 产品 20? 户型舒适度 赠送入户/露台面积 用材 配套 10 内部配套（会所/社区商业） 外部配套（商业/教育） 交通：公交 品牌 10 开发商品牌 物业管理品牌 总计 100 4、比准维度选择——五大指标比准体系 市场静态比准——均价区间制定 3.1 综合考量各项目质素与本项目的竞争关系，进行如下类似度分析，设定各项目的参考权重： 项目 区域 资源 产品 配套 权重设置 亚商国际 ★★★ ★★★ ★★★★ ★★ 40% 金领家族 ★★★ ★★★ ★★★ ★★ 20% 华晨国际 ★★★ ★★★ ★★★ ★★ 30% 星城映象 ★★★ ★★★ ★★★ ★★ 10% 5、比准权重设定 市场静态比准——均价区间制定 3.1 项目 区域 资源 产品 配套 权重设置 星城映象 ★★ ★★ ★★★ ★★★ 10% 恒大绿洲 ★★ ★★★ ★★★★ ★★★★ 30% 中城·丽景香山 ★★★ ★★★ ★★ ★★ 20% 新城新世界 ★★★ ★★ ★★ ★★ 10% 融科·紫檀 ★★ ★★★ ★★★★ ★★★★ 30% “典型竞品比较法” 3.1 评分原则 各指标得分建议 　得分 得分说明 1.区域认知度 2.区域的发展前景3.区域居住群体的高端性 万树丹堤 31 圭塘河风光带、新城与老城交汇处 金领家族 33 韶山路，区域发展成熟 亚商国际 33 韶山路，区域发展成熟 星城映象 29.5 劳动路，体育中心旁，有待发展 恒大绿洲 30 劳动路，体育中心旁，有待发展 中城丽景香山 31 体育新城板块、目前发展逐渐成熟 新城新世界 31 体育新城板块、目前发展逐渐成熟 融科紫檀 30 2号线地铁口物业，目前地铁已动工 本项目 31 圭塘河风光带、新城与老城交汇处 1.外部自然资源丰富2.内部景观打造 万树丹堤 21.5 圭塘河风光带 金领家族 19 无 亚商国际 19 无 星城映象 19 内部园林 恒大绿洲 23 内部园林、湖景 中城丽景香山 23 内部山体公园 新城新世界 18 内部园林 融科紫檀 19 南加州风格较为突出 本项目 22 圭塘河风光带、雨花区政府广场、泳池会所 可比竞品评价情况 评分原则 各指标得分建议 　得分 得分说明 1.户型舒适度2.赠送入户/露台面积3.用材 万树丹堤 17 户型一般，赠送面积少；用材一般 金领家族 16.5 户型一般，赠送面积少；用材一般 亚商国际 15.5 户型单一，赠送面积少；用材一般 星城映象 16 户型较多，有一定赠送面积；用材一般 恒大绿洲 17.5 户型方正，凸窗赠送；用材品质感强 中城丽景香山 16 户型方正，赠送阳台入户花园；用材品质感强 新城新世界 16 户型方正，赠送面积较多；品质较好 融科紫檀 18 户型一般，赠送面积少；用材一般 本项目 18 首创户型，使用率高；建筑品质感强 1.内部配套（会所/社区商业）2.外部配套（商业/教育）3.交通：公交 万树丹堤 7 圭塘河风光带 金领家族 8.5 大润发超市、红星国际家居城、红星井湾辐射商圈、周边学校较多、交通便捷 亚商国际 8 大润发超市、红星国际家居城、红星井湾辐射商圈、周边学校较多、交通便捷 星城映象 7 配套较为匮乏，社区中有幼儿园 恒大绿洲 8 会所、后期商业、酒店 中城丽景香山 7 交通便捷、毗邻地铁口 新城新世界 7 交通便捷、毗邻地铁口 融科紫檀 7 靠近地铁口及机场、内部会所 本项目 7 泳池、会所、7800平米城市广场、主力店、1.2街区式商业、双地铁口 “典型竞品比较法” 3.1 评分原则 各指标得分建议 　得分 得分说明 1.开发商品牌2.物业管理品牌 万树丹堤 7.5 开发产品牌知名度一般 金领家族 7.5 开发产品牌知名度一般 亚商国际 7.5 开发产品牌知名度一般 星城映象 7.5 开发产品牌知名度一般 恒大绿洲 9 开发产品牌知名度高 中城丽景香