公共投资对房地产市场的价格溢出效应研究——基于中国30省市数据的检验.pdfVIP

偿浒 渔 2009年第1期 WorldEconomicPapers Feburary，2009 公共投资对房地产市场 的价格溢 出效应研究 — — 基于中国3O省市数据的检验 周京奎 吴晓燕 摘要 本文在构建公共投资与房地产价格关系模型的基础上，利用面板数据检验了公共 投资对房地产市场的价格溢出效应。实证结果表 明，土地价格受公共投资的影响最大，其次 是住宅、办公楼和商业用房；生态环境投资对土地和住宅的溢价值较高；公共交通投资对经营 性房地产的溢价值较高；教育投资，尤其是中学教育投资对各类房地产的溢价值较为稳定；以 燃气普及率为代表的城市基础设施投资对房地产价格的溢价值也较稳定。上述实证结果说 明公共投资是提高城市经济活力的有效方法之一，重新设计房地产税种和税率是我国房地产 税制改革的必然选择。 关键词 公共投资 房地产价格 溢价值 一 、 引 言 公共投资按照其最终用途可分为教育投资、道路投资、污水处理设施投资、公用事 业投资(Hohz．Eakin，1994)。而其他学者 (EtsuroShioji，2001)则将上面列举的后三类合 并称为基础设施类公共投资，从而与教育类公共投资组成为两个类别。无论学者们如 何划分公共投资的类别，都不能改变公共投资与城市舒适特征(urbanamenity)之间的紧 密关联性。增加公共投资，可以提高交通易达性，扩大城市开放空间、增加学校数量和 提高学校质量、优化城市分区与城市形态。这表明公共投资是改善城市基础设施与交 通环境、人文环境、公共卫生与生态环境的主要推动力，而这些城市特征又是决定房地 产价格的主要外部因素。 在城市经济学产生与发展过程 中，有大量学者研究了城市环境特征对房地产价格 的影响效应。交通易达性与房地产价格关系方面的研究最早始于阿兰索的土地市场模 型(Alonso，1964)，在该模型中家庭对区位和消费束的选择由一个静态效应最大化模型 来描述。他发现家庭到市中心的距离与土地价格呈反比，接近市中心的地租相对较高， 因为那里的交通成本较低。 KimandZhang(2005)在阿兰索竞租模型的基础上，证明了 周京奎：南开大学经济研究所，电话：022E—mail：zjk20O4@nankai．edu．ca；吴晓燕 ：天津农学院人文社 科系。作者感谢匿名评审人提出的诸多宝贵意见，同时感谢西南财经大学经济与管理研究院傅十和副教授对本 文修改提出的建设性意见，当然文责 自负；感谢 国家社会科学基金项 目“我国公共住房融资主要问题研 究” (08BJY052)、国家社会科学基金重大项 目“完善国家宏观调控体系与保持经济平稳较快发展”(06ZD028)、天津 市社科规划重点项 目“天津滨海新区城乡建设用地市场一体化——动力机制与政策选择”(T 7-2089)的 资助。 16 中纷礴置温 2009年第l期 轨道交通在高密度的中心区能够大幅提升住宅价值。此外，其他学者(BenjaminandSir- mans，1996；Knaapeta1．，2001)等利用不同城市、不同时期的数据进行实证研究时，也 发现交通环境特征是影响房地产价格的重要因素。 几十年来经济学家对人文环境特征，特别是学校质量对房地产价格的影响给予了 极大关注。Tiebout(1956)认为在假设迁移成本为零的条件下，人们将尽量选择符合 自 身公共支出偏好的社区。每个居民都做 出类似选择，住宅价值将取决于以教育质量为 主要代表的公共服务质量的高低，即这些公共服务将被资本化到房地产价格中。Black (1999)以学区边界为虚拟变量建立 了住宅价格与学区(attendancezone)模型，研究结 果显示这些虚拟变量对两个临近学区的影响基本上是固定的，学区质量对住宅价值的 影响是线性的。另外一些学者(Chiodoeta1．，2003)在实证研究中也发现，随着人们收入 和教育素质的提高，居民愿意为上好学校支付更高的费用。 国外学者认为，对房地产价格产生影响的生