淮安市场研究报告.DOCVIP

目 录 第一部分 淮安宏观环境分析 3 1.1城市印象 3 1.1.1城市概况 3 1.1.2自然条件 3 1.1.3交通条件 5 1.2财富篇――经济增长及财富指标 6 1.2.1 GDP增长情况 6 1.2.2 淮安三大产业发展情况 7 1.2.3 淮安近年进出口情况 8 1.3 容量篇－人民生活 9 1.3.1 淮安人口增长情况 9 1.3.2 淮安人民收入水平分析 10 1.3.3 淮安社会消费水平分析 11 1.4 城市规划——未来城市发展趋势分析 12 1.4.1城市总体规划 12 1.4.2 城市产业规划 13 1.5 中原观点 14 第二部分 淮安住宅市场研究 16 2.1 土地市场研究 16 2.1.1 淮安市土地市场供应分析 16 2.1.2 淮安市土地市场价格分析 17 2.2 淮安住宅市场分析 19 2.2.1 淮安房地产宏观环境分析 19 2.2.3 淮安住宅市场价格分析 20 2.2.4 住宅市场供销分析 23 2.3 分区域住宅市场分析 27 2.3.1 住宅市场分布特点分析 27 2.3.2清河区住宅市场分析 28 2.3.3淮阴区住宅市场分析 35 2.3.4清浦区住宅市场分析 42 2.3.5 开发区住宅市场分析 47 2.4 住宅配套服务情况分析 51 2.4.1物业管理费及物管服务项目 51 2.4.2智能化设施 51 2.4.3生活配套 52 第三部分 市场结论与预测 53 3.1住宅市场现状总结 53 3.2 2010年住宅市场供需预测 54 第一部分 淮安宏观环境分析 1.1城市印象 1.1.1城市概况 淮安位于江苏北部，淮河下游。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。南距省会南京市188公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里。处在长三角经济圈和淮海经济圈的交汇处，在全国地理位置上起着承南启北的作用，能较快地向全国辐射延伸，地理区位条件优越。 淮安市下辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区，共117个乡镇，11个街道办事处、241个居民委员会。总面积1.01万平方公里，东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里。其中市区建成区面积95平方公里，人口达到95万人。 1.1.2自然条件 地形地貌 淮安市地处黄淮平原和江淮平原，无崇山峻岭，地势平坦，地形地貌以平原为主，只有市境西南部的盱眙县有丘陵岗地，地势较高。境内河湖交错，水网纵横，京杭运河、淮沐新河、苏北灌概总渠、淮河入江水道、淮河入海水道、古黄河、六塘河、盐河、淮河干流等9条河流在境内纵贯横穿，全国五大淡水湖之一的洪泽湖大部分位于市境内，还有白马湖、高邮湖、宝应湖等中小型湖泊镶嵌其间。平原面积占总面积的69.39%，湖泊面积占11.39%，丘陵岗地面积占18.32 %，是典型的“平原水乡”。 自然资源 淮安属黄淮平原和江汉平原，耕地和水域面积较大，俗称“一山三水六分田”，现有耕地38.42万公顷，可供开发的黄河故道和其它河湖滩地近7万公顷，水域面积31.26万公顷。境内的洪泽湖为全国五大淡水湖之一，素有“日出斗金”之称。盛产优质稻麦、棉油、林木、畜禽、鱼虾、鳖蟹、银鱼、珍珠等名特优产品。 矿产资源 地下蕴藏有石油、天然气、凹凸棒土、岩盐、芒硝等非金属矿产资源，可开采的岩盐储量达1300亿吨，居世界首位；凹凸棒土储量0.65亿吨，占全国70%以上。 旅游资源 淮安自建县起，至今已有2200年的历史，是一个古老而文明的城市，并于1986年，被列入全国历史文化名城。古城主要名胜古迹有：周恩来故居、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列馆、刘鹗故居、吴承恩故居及墓地、关忠节公祠、梁红玉祠堂、周阮二烈士祠、古枚里 、韩信纪念丛林、韩信钓鱼台遗址、东岳庙、左忠壮公祠、徐节孝祠、汪达之墓、新安旅行团历史陈列馆、新安小学旧址、中共中央华中分局旧址、淮安烈士陵园、车轿战役烈士陵园、大胡庄战斗烈士纪念碑、青莲岗遗址、漕运总督署、淮安府衙、小沧州与远香草堂等。 1.1.3交通条件 高速公路 淮安交通便利，京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，距上海、北京分别只有3个多小时和8个小时车程，确立了淮安在苏北乃至江苏省的交通枢纽地位。 目的城市 北京 上海 南京 连云港 徐州 盐城 宿迁 高速公路 京沪高速 淮宁高速 淮连高速 徐宿淮盐高速 时间（h） 8.5 3.5 2 1 3 2 1 铁路交通 新长铁路纵贯全境，直达青岛、哈尔滨、成都等超大型城市，连接腹地和沿海。 水运空运交通 京杭大运河等多条流域性航道汇聚淮安，水路通达上海港、南京