房地产管理市场有关问题2.pptVIP

房地产经营管理 房屋土地资源信息研究中心主任 房地产研究所所长 施建刚 教授/博士生导师/博士 E-mail：shidai@online.sh.cn  M） 邮编：200092 本提纲为“MBA”所准备，将结合实例讲解，推出新理念、新方法，希望能对交流者在今后的工作中有点滴启示。 本部分分八项内容讲解 一、对房地产管理（市场、经营）相关概念的前沿探索 二、目前房地产“新政”和“续政”分析 三、房地产开发相关数据及房地产开发管理 四、房地产（经营管理）个别问题探讨 五、房地产市场营销管理 六、房地产交易与权属登记管理 七、租售比的实质与管理 八、上海住宅建设“十一五”计划的主要内容 一、对房地产管理（市场、经营）相关概念的前沿探索 导致我国房地产业掀起和发展的三大政策支柱：土地有偿使用、房屋商品化、住房制度改革。（+金融制度改革） （一）（房地产）管理概念的不同认识 “management” 意指经营、管理、操纵、驾驶等。 “administration”意指管理、经营，尤指公共事务、国家政策等管理。 1、（房地产）管理的概念 成思危：“（房地产）管理是（房地产）管理者在多变的客观环境下设法运用各种资源来达到既定目标的各种活动和全部过程。” 幸福值 2、机制（生产—流通—消费） 不以人的意志为转移的一种规律？ 3、城市建设的怪圈 区位----第一代住宅 配套----第二代住宅 环境----第三代住宅 生态----第四代住宅 （二）房地产概念的定位 1、房地产： 房产和地产的总称，经济体。财产、不动产（例） 2、房地产业：开发、经营、管理和服务的行业。 （三）土地概念的拓展 土地：地球陆域表层，包括内陆水域，沿海滩涂和岛屿。（经济体） 有限性 土地的特点： 集资性 扩延性 （四）土地权属的改变 1、所有权：占有、使用（性质可变）、收益和处分的权利。 2、使用权：依法享有利用（性质不可变）土地的权利。 （五）土地使用制度的历史沿革 （六）土地使用方式的认识 收土地使用费 出让（协议、招标、拍卖）+挂牌 转让 划拨 其他（出租、作价入股等） 二、目前房地产“新政”和“续政”分析 （一）《央行通知》--前奏 2003年6月中国人民银行下发了《进一步加强房地产信贷业务管理的通知》， “一石激起千层浪”。 1、《央行通知》内容 ①加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向 ②严格控制土地储备贷款的发放 ③规范建筑施工企业流动资金贷款用途 ④加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要 ⑤强化个人商业用房贷款管理 ⑥充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用 ⑦加强个人住房公积金委托贷款业务的管理 2、《央行通知》的重点 ①开发贷款方面：规定开发企业申请银行贷款，自有资金应不低于开发项目总投资的30％； ②土地储备贷款：规定不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。? ③施工企业贷款：规定施工企业流动资金贷款只能用于购买施工所必需的设备。? ④个人住房贷款：规定只有购买主体结构已封顶的商品房，银行才能向购房者放贷。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)住房的借款人，银行适当提高首付款比例，并不再执行优惠住房贷款利率。 3、《央行通知》对房地产市场的影响 政府对房地产市场有两点明显的目的： ①防止房地产泡沫，降低房地产风险，要求房地产市场作出结构调整。 ②规范房地产开发投资，保障中低收入者的利益，支持市场持续稳定发展。 4、《央行通知实施细则》 对房地产市场会有以下几个变化： ①房地产企业面临大洗牌 ②引导房地产产品向中低收入人群倾斜 ③抑制个人投资（机）性购房 ④?房地产客户心理打击较大 ⑤房地产的价格会有变化 5、《央行通知》不足之处 ①各种房地产企业实行“一刀切”，不符合实际情况。 ②应该抑制投机型购房，而不是投资性购房。 ③对施工企业流动资金的严格控制是对市场的一种干扰。 ④对银行本身的冲击缺乏考量。 （二）国务院通知 国务院在2003年8月12日印发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。 8月25日央行宣布将存款准备金率提高一个百分点。 （三）2005—2006国家及上海市的“组合拳”对楼市有影响的措施主要有以下大政策 （1） 贷款利率按上调利率执行。 （2） 土地有偿使用费将实行先缴后分。 （3） 人民法院民事查封冻结财产