瀛丹大厦-市场分析部分.docVIP

瀛丹大厦项目市场分析 一、重庆房地产市场评价 重庆作为最年轻的直辖市，目前城镇人口（含区县）才1000万左右，随着城乡统筹改革，城市化进程的速度加快；近几年，旧城改造力度很大，福利性政府公房的逐步退出；招商引资的力度加大，外来人口逐步增多。这些因素，构成了重庆房地产市场的巨大刚性需求，据统计超过１亿㎡，按照每年2000万㎡的去化率，刚性需求都需要５年左右的时间消化。 重庆目前的住宅建筑总量约220亿㎡，按照目前的经济增长速度（14％），居民收入水平会大幅度提高，改善性住房需求的市场巨大。同时，行业人士观点，商业、写字楼和旅游地产市场将是下一个十年的热点，住宅的供给会慢慢趋于平衡。 （一）2010重庆房地产市场开发状况 1、开发投资增速持续加快 全市房地产开发投资增速于去年上半年确认底部后单边上扬，自2009年7月以来，呈逐月加快态势，开发企业投资信心不断恢复（数据只更新到3月），但在4月、5月国家对房地产采取一系列密集的从严调控，开发商的投资渐渐变得谨慎起来。 图：2009-2010年3月房地产开发投资增长速度 2、施工、新开工面积增速加快 商品房新开工面积增势明显，自去年11月结束近一年的负增长后，增速持续加快，一季度全市商品房新开工面积1137.09万㎡，增长23.0%，增速较2009年提高14.3个百分点，其中住宅新开工面积924.45万㎡，增长25.9%，较2009年提高21.3个百分点。 （二）2010重庆房地产市场销售状况 1、销售面积增速放缓 2010年一季度，从商品房类型来看，住宅销售面积728.62万㎡，增长22.8%，增速较上月下降3.5个百分点；办公楼销售面积8.06万㎡，增长101.0%；商业营业用房销售面积20.14万㎡，同比减少6.7%，其他商品房销售面积8.86万㎡，增长154.6%。 图：2009-2010年3月商品房销售面积增长速度 2、主城区商品房销售面积呈现小幅回调走势 从全市各区域商品房销售情况看，全市房地产商品房成交面积呈现出向下走势，充分反映政策调控预期所形成的观望气氛已有所显现。 3、成交价格环比上涨1%，价格趋稳 （三）重庆后期房地产市场展望 1、政策动向对市场预期的影响 引发房地产市场调控政策和各部门的声音频繁出现。提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设、落实地方政府责任、确定二套房贷以首付50%、利率1.1倍的政策执行，针对本市就业的无住房人员或住房困难家庭的公租房建设也已划定片区，陆续开工，同时，市政府初步打算对高端商品房征收“特别房产消费税”。上述政策无疑将在供求两方面同时作用，对2010年重庆市房地产市场发展动向产生一定影响。 2、市场销售状况对开发投资的影响 当前商品房销售面积增速已连续三个月持续回落，虽仍处于22.8%的相对高位，但政策收紧预期明显，商品房销售有进一步回落的可能，进而影响开发投资的增长。 图：2008-2010年3月房地产投资与销售面积增长速度 单位：% 二、区域房地产市场分析 1、重庆房地产市场的主要开发区域 2009年成交的地块主要集中于“三北”区域渝北、江北、北部新区），占了重庆市总成交地块宗数的45%。除渝中区外，江北区成交最高单价达到385万元/亩，比2008年成交的最高单价191万元/亩高出一倍；而北部新区地价翻了一倍，渝北区地价上涨71%。重庆房地产市场主要的开发区域大学城区域大坪区域鸿恩寺区域江北城区域预示重庆“三北”区域将成为未来楼市的主战场，竞争很激烈。 重庆目前已形成“北上、南移、西进、东下”的整体格局，近年来，尤以“北上”表现突出，电子、装备配套、汽车产业集中在北部和西部的产业园区，渝北区空港新城区基础设施加速建设，规划中的“两江新区”的70％，都在渝北区境内，打造“中国西南总部基地”将推动渝北区成为新的商务中心。 3、新牌坊板块房地产发展 本案“瀛丹大厦”项目位于新牌坊区域，该板块规划定位是以金融、办公、信息、第三产业以及高档住宅为主。 该板块房地产开发的最大特点是档次高、分布集中，已经逐步树立起重庆“富人区”的形象。板块未来的市场发展：从开发档次上看，目前新牌坊板块已经树立起重庆富人区的形象。从产品上看，面对市场竞争，新牌坊板块的市场细分已经越来越明显，同一档次可以设计不同产品类型，同一产品类型可能有不同的定位，而且卖点越来越丰富，公园、低密度、地覆盖率等，在未来的市场中，产品细分趋势必将继续发展。 三、市场供给调查 1、项目附近在售住宅情况 物业名称 物业地址 物业类型 户型 均价格 售楼电话 其他 升伟伟清泊客 渝北松牌路87号 住宅 在售户型24-88㎡。 均价00元/㎡均价800元/㎡67613666 占地:16400㎡ 建筑面积:90537㎡ 北城国