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证券研究报告 宏观专题报告 分析师 分析师 房地产调控的拐点正在到来 刘启元 杨超 S0740510120025 021 021 宏观专题报告 liuqy@ yangchao@.c 2014 年 2 月 25 日 投资要点  流动性宽松阶段可能会结束 最近两个月，美国经济受 QE 连续两次缩减影响而出现复苏放缓，这刺激“热钱”在今年年初加速流入 中国，是中国短期流动性充裕的重要原因。但是，美国经济不会因为 QE 退出而重陷衰退，而中国经济 的短暂回暖也并不稳固，“热钱”的流向随时可能发生逆转，并成为未来流动性紧张的重要推手。  流动性逆转将促使货币政策回归中性偏紧状态 中美经济倒置带来的“热钱”流向逆转可能促使中国货币政策被动转向中性偏紧状态，中美利差缩窄带 来的人民币贬值压力是束缚中国货币政策的重要原因。因此，中国利率可能在这个过程中被动上升，这 会对企业盈利及贷款需求带来打击。 1 月巨量货币投放也会压缩后期货币供应。由于当前没有迹象表明全年货币供应量有可能突破去年底制定 的计划供应量，1 月份的巨额货币投放对今年后期的货币供应将形成一定程度的压缩。从近期民间借贷的 利率走势来看，尽管短期货币市场利率走低，但中长期借款利率仍在走高，资金的获得比一月份更难。  房地产市场已现见顶迹象 目前土地市场已显露疲态。土地成交量和成交价格具有非常强的相关性，但国五条打破了土地量价的平 衡，到目前为止，土地量价的分化已相当严重，这显示当前房地产调控的尴尬之处。 同样尴尬的还有房屋销售市场。房屋成交量同比在国五条之后快速下跌，目前已进入深度的负增长区间， 其中一线城市的成交下滑更快。房屋成交价格仍在增长，但环比增速在一年前就开始下滑，而同比增速 的高点在 2013 年底已经出现。  房地产调控的拐点正在到来 房地产信贷收缩。由于房地产市场已经出现见顶迹象，未来地产行业的风险将显著上升，银行理性的选 择是降低对房地产行业的风险暴露。上周兴业银行率先暂停办理房地产夹层融资业务和地产供应链业务， 虽然住房按揭贷款及开发贷暂时未受波及，但按揭贷款的优惠利率越来越少见，未来大幅收紧开发贷也 符合银行的利益，因为 2013 年银行对地产行业的贷款占比已达空前的 20.3% ，2014 年需要重新调整贷 款投向，房地产开发贷款可能受到压缩。 调控思路转变。2014 年 2 月 18 日，位于中国经济改革发展最前沿的广东省在住建工作会议上印发了深 化改革实施意见稿，传递多项重大调控改革措施，将调控目标确定为：通过金融税收等经济手段鼓励自 主性住房消费，遏制投资投机性住房消费；明确要求探索共有产权住房模式，支持夹心层的住房需求； 首次提出简化存量住房交易手续，降低交易成本，盘活存量；扩大公积金覆盖面，允许提取公积金支付 首付和房租；做好房产税制改革工作，探索促进闲置住房出租。 广东省改革征求意见稿基本代表了中央推进住房政策改革的大体方向：调控不再短视，强调符合经济规 律的长效机制，减少直接行政干预。我