北京市居住用地特征价格的空间分异特征.pdfVIP

第32 卷第6 期 地 理 研 究 Vol.32, No.6 2013 年6 月 GEOGRAPHICAL RESEARCH Jun., 2013 北京市居住用地特征价格的空间分异特征 1,2 1,2 1,3 余建辉 , 张文忠 , 董冠鹏 (1. 中国科学院可持续发展分析与模拟重点实验室，北京 100101； 2. 中国科学院地理科学与资源研究所，北京 100101; 3. 英国布里斯托尔大学地理科学学院，英国 布里斯托尔BS8 1TH) 摘要：基于2004-2009 年北京市居住用地出让地块微观交易数据，利用特征价格模型，研究了 地块所在区域的社会属性特征对地价的影响以及地块特征价格的空间分异特征。研究显示： ① 居住用地价格存在显著的空间依赖效应，轨道交通和公园绿地便利性及合理的土地混合利 用能够显著提升地价。 人口密度、租用公共住房比例和居住用地开发强度等地块所属社会 ② 经济属性对价格影响显著。 居住用地的空间依赖效应、周围商业办公用地溢出效应、轨道 ③ 交通和公园便利性的特征价格随着就业可达性、教育状况、租用公共住房比例、犯罪率和居 住用地出让比例等地块所属社会经济属性特征的变化，存在较大的分异。 关键词：居住用地；特征价格模型；空间依赖效应；空间分异；北京 1 引言 随着我国土地有偿使用制度的逐步确立，市场机制对土地价格的影响逐步增加，土地 价格也逐渐成为城市空间结构调整的重要因素和政府调控、优化房地产市场的手段。住房 作为一种异质性商品，包含一系列的特征，居民对住房的消费，实际上是通过对住房特征 [1] 的消费实现效用 。家庭预算约束下，居民通过调整对住房特征的消费数量和对其他商 品的消费量，最大化其效用水平。当居民消费某一住房特征获得的边际效用、房地产开 [2-5] 发商的边际成本与隐含的住房特征价格相等时，市场达到均衡 。在该理论指导下，可 [2] 以通过收集住宅交易时住房价格、特征的数量等数据估计住宅特征的隐含价格 。对居 [6,7] 住用地的需求作为一种引致需求，也可以用类似的方法估计居住用地特征的隐含价格 。 [8-11] 当前研究一般将居住用地特征分为结构特征、区位特征和邻里社区特征 。大部分 研究多集中于到城市中心距离、各类公共服务设施可达性等区位特征对居住用地价格或住 房价格的影响[6,7,12-14]等方面，而缺乏对地块邻里区域社会经济属性特征影响的分析，如地 块所在区域的土地利用状况、教育水平、治安状况等。如果地块的邻里区域社会经济属性 与地块的结构特征和区位特征不是相互独立的，遗漏邻里区域社会经济属性会导致内生性 问题，就会使得地块特征价格模型估计有偏，不能准确地估计地块特征的隐含价格。另 外，忽略地块或者住房邻里区域的社会经济属性也可能是导致特征价格模型产生空间自相 [15-17] 关问题的主要原因 。因此，基于2004-2009 年北京市居住用地出让的微观交易数据，结 收稿日期：2012-11-15; 修订日期：2013-04-12 基金项目：国家自