世联：保利北大槐树项目竞标报告.pptVIP

保利中心营销攻略 起势攻略 推广攻略 展示攻略 客户攻略 推售攻略 解读济南老商埠区的百年繁荣，制作话题，吸引新闻关注。 大事件立势，树立传承历史商埠精粹 打造国际化都会核心的形象，确立品牌高度； 不做大量硬广告投入，抓住关键渠道及1-2个关键节点做到极致； 连续制造新闻事件，吸引持续关注。 项目外围展示是重中之重； 分阶段，新增展示内容，持续制作客户上门由头。 客户经营策略，成立保利置业会，发行会员卡； 整合多方资源、相互渗透。 分批推售，形成多个销售节点，持续吸引关注； 小步快跑，持续制作热销势头。 推售总体策略 发售时必须一炮打响，但写字楼蓄客期较长，短时间内蓄客困难，而住宅和公寓积累客户时间短，便于快速启动，商业是本项目超额利润的来源； 住宅和公寓是前期回款的重要渠道; 商业主力店和品牌店引入后，在销售商铺可提升商铺的价值； 住宅和公寓先期启动一部分，综合体氛围形成后，住宅再次加推； 愿保利山东与世联怡高 携手再创辉煌！ * * * * * * * * * * * * 解决方式一，铁路沿线一侧的住宅南窗建议采用双层中空玻璃设计或更好的技术；同时在沿线建筑墙面使用隔音板装置。 第三种解决方案，沿铁路边界增设防震地沟与隔音墙。隔音墙与地沟可以结合堤坝的形式来体现。 建议四，设置隔音墙与坡地绿化的结合。 如果可以取消沿铁路一侧的社区交通道路，建议可以用两种方式来进一步降低铁路影响。一是铁路距离南侧楼座至少37米，利用这个距离可以堆土造坡，形成社区坡地景观带，再加上隔音墙，缓解噪音。 * * 控制成本，将钱花在客户看得见的地方 硬件配置 外立面：玻璃幕墙、弧形造型、灯光工程 公共空间装修标准 电梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间 空调：系统类型、运营方式、设计方式 配套设施：会议室、商务中心、餐饮、必要的生活配套商店 软件配置 物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务 智能化系统：甲级智能化 品质楼宇 要素 客户买单的原因，也是项目形象卖点的来源 大堂 电梯 卫生间 公共走道 写字楼 配置 户型方正 低成本办公 满足复合需求 投资回报率 王先生： 西市场老商铺业主，已有两套住宅。认为现在房价升值潜力不大，不能把钱放在上面。 如果有离市场近、户型方正的的公寓可以考虑，用来放货，下班后方便理货，即便以后向电子商务方向转型，也可以使用，但价格方面最好不要高于同期住宅。 张女士： 目前从事教育类工作，在住宅社区内办公，目前办公条件难以满足其办公要求，但目前资金有限，若此片区有商住两用小户型公寓，可利用率高，可以考虑。 李先生： 现为西市场区域个体户，有房，经济条件优越，若周边开发小公寓，升值潜力较大的话可考虑投资。 代表访谈系列回顾 客户需求 公寓市场需求特征 锁定区域客户，满足客户需求 产品定位：特色公寓（商务公寓+居住公寓） 配置建议：商务公寓 双层呼吸玻璃环保节能设计+全家居产品+顶级软硬件服务 基于市场分析，本项目旨在打造特色商住公寓，以满足不同客户需求 公寓产品打造 商务公寓、居住公寓建议精装 公寓产品打造 商务公寓 60-80平米 居住公寓 50-60平米 户型面积建议 以卢浮公馆与路劲御景城户型比例以及消化情况作为参考依据； 本项目目标客户是周边企事业单位职工、西市场私营业主、年轻工薪白领，即区域市场去化速度最快的户型面积区间的客户群，中小型面积客户需求量大。 住宅需求分析 面积/总价 一居 两居 三居 四居 170-200 140-170 120-140 100-120 80-100 60-80 40-60 路劲御景城 卢浮公馆 热销户型 50㎡ 86㎡ 96-118 ㎡ 117-144 115-130 174㎡ 区域中小户型是畅销产品 根据市场热销产品，抓住主流需求，户型配比如下 1 户型 面积 比例 两居 80~100 60% 小三居 110~120 15% 三居 130~150 20% 四居 150以上 5% 户型配比 户型配比 两居 三居 小三居 四居 充分考虑到住宅产品与商业产品的整体性，考虑到两类产品的性质和档次，建议不强制两者为同一风格，但需保证两者保持视觉上的和谐。 建议住宅建筑风格走现代主义风格，或具有时代感的新古典主义 立面风格建议 现代风格—演绎城市中产阶层城市高品质生活的理想 住宅立面风格 提升沿铁路一侧的窗户隔音技术，比如采用双层中空玻璃设计或更好的技术 沿线建筑墙面使用隔音板装置。 提高铁路沿线一侧的住宅之窗材的使用标准，以降低噪音影响。 解决建议之一 铁路影响处理技术建议 住宅物业价值提升措施 沿铁路边界增设防震地沟与隔音墙 解决建议之二 建议项目沿铁路线一带设置隔音墙，可结合堤坝的形式来体现，一是减少铁路对社区的噪音影响；二是可结合景观规划提升项目景观的