2007年上海万科假日风景地产项目蚂蚁工房溢价分析.xlsVIP

品牌溢价因素研究 营销溢价因素研究 产品溢价因素研究 品牌溢价分析 营销溢价分析 产品溢价分析 项目背景 项目名称 假日风景－蚂蚁工房 地价 略 开发商 万科集团 土地成本 第三方团队 前期策划 深思域营销策划 设计 付志强 销售企划 销售代理 物业管理 万科物业 主要指标 占地面积 容积率 住宅建面 商业建面 其他配套建面 主要产品类型 小面积单身公寓 市场环境分析 假日风景前期前几期产品推出的3年，上海整体市场的跨越式发展、以及项目所在区域成为上海中端产品标杆区域、量价居前的时期。蚂蚁工房推出时，区域进入瓶颈期：几乎所有项目的目标客户、房型安排、定价策略都趋于同质，鲜有产品跳脱；区域价格走势也仅与市场大势持平。 宗地条件分析 优势 地块处于小区地块中央位置，离商业街、会所较近 劣势 地处市政道路畹町的转弯口，临街且可能未来噪音较大。地块周边没有明显的景观。地块呈现三角型，更加大规划难度。 其他特殊背景因素分析 万科新产品开发试点，员工宿舍 决策分析 客户定位 年轻单身白领 整体概念定位 现代，独立，暧昧 对市场和宗地劣势的解决 外走廊，连廊式住宅，两栋住在呈90度角连接，全部设置单一小户型厨房、卫生向北开窗 对市场和宗地优势的利用 一层设置商业，局部架空成为小区道路，连接整个小区的商业、运动设施 主要产品类型价格 单身公寓：9700元/平方米（装修成本：900元/平方米，对外1