成都市都市金岸营销策划书.docVIP

“都市金岸”营销策划书（附市场调查报告） 前言： “都市金岸”为公司2004年度重点开发项目。为保证该项目的各项销售工作的顺利实施，准确实现公司总体营销计划指标，应提前做好项目销售前期的各项营销准备工作就尤为重要。为此，销售部制定本营销策划书，作为营销工作的参考与指导。 项目概况 地理位置 项目位于成都市玉林小区中心区域内紧临，玉林南街，南靠玉洁东巷，北接倪家桥路。地理位置极为优越。 项目规模 项目总用地面积为15386.68㎡，其中地上建筑面积60313㎡，地下建筑面积2480㎡，建筑地上18加1层，庭院内设地下停车场，地上1层为商铺，2—18加1层为住宅，小区共有695套住宅单位，288个停车位。 小区设有会所、游泳池、儿童游乐池、多功能运动场等配套设施。 周边环境 项目占据了玉林社区的中心区位，而玉林社区为成都市最为成熟的生活社区，代表着现代都市生活繁华与文明，便捷与时尚。以下分若干层面做进一步的阐述。 交通环境 玉林城市交通便利快捷，有11路、16路、28路、45路、51路、61路、76路、77路、79路、93路、109路等多条线路在此始发或中转。随着城南成为新的城市经济、政治生活中心的脚步的加快，玉林很快会成为重要的公共交通枢纽。 项目旁的公交线路具体情况为： 72路 游乐园——中央花园 77路 硫璃场——金沙车站 76路 八里小区——石羊场 79路 赖家新桥——茶店子 114路 机车车辆厂——殷家林树 医疗系统 城南是省市各大医疗系统单位较为集中的区域，项目周边的大至高质量医疗单位有： 川大华西附属医院————小天竺街1号 川大华西第二医院————人南路三段20号 川大华西第四医院————人南路三段18号 协和医院（原华西医院）————二环路南三段 成都市第二人民医院玉林门诊————玉洁巷18号 红十字血液中心————玉洁东街34号 华西博爱医院————成都市兰天路58号 其它还有职业病防治医院，四川国际医院，武警成都医院等。 公共设施 四川省体育馆————人南路四段8号 四川省博物馆————人南路四段13号 四川省游泳馆————一环路南三段 四川省运动枝术学院————一环路南三段16号 教育环境 幼儿教育 私立光亚幼稚园————玉林蓓 街47号 玉林佳音英语学校————玉林北路34号 玉林实验幼儿园————玉林西街14号 成都市天线电一厂幼儿园————玉林北巷10号 武侯区英艺幼儿园————玉林小区玉通巷4号 小学教育 成都市玉林小学————玉林中横巷11号 成都市高新区第三小学校——沙子堰中巷1号（玉林小区） 成都师范银都小学————北路1号 四川省红舞鞋午蹈学校————玉林正街 成都市群光美术学校————玉林中横巷12号 中学教育 玉林中学————芳草东街88号 玉林中学————玉林东路11号 棕北中学————科院街24号 成都7中————林荫街1号 大学教育 四川大学————一环路南一段24号 四川教育学院————人南路三段24号 西南民族学院————一环路南四段16号 四川大学华西分院————人南路三段8号 四川音乐学校————新生路6号 商业配套 项目所处的玉林社区各种的商业设施非常充足，区内周边有众多的大、中、小超市、购物广场、宾馆饭店、银行邮政等商业服务设施。较为大型的商业服务设施如下： 人民商场玉林店————玉洁巷18号附19号 好又多棕北店————锦绣路 仁和春天百货南门店————领事馆路威斯顿联邦大厦内 家乐福超市————桐梓林中路 心族宾馆————人南路四段34号 玉林综合市场————玉林中横巷9号 除以上之外，玉林区域风情酒吧街区林立，是成都原创文化中心，餐饮娱乐一条龙服务远近闻香。花园新城、卡卡嘟迪吧、景立歌城等众多知名休闲场所集中一地，使本区域成为成都时尚生活中心。 项目发展进度情况 项目现已进入拆迁收尾阶段，工程施工招标正在进行。前期宣传推广准备工作中广告部正在实施，计划2003年12月初正式进行 开挖及降水工程。售楼中心同时进行施工，并可在明年元月初投入使用。 市场分析及周边市场调查 成都市房地产市场运行现状 前10月累计完成开发投资180.26亿元，增长30.4%，其中住宅投资136.2亿元，写字楼投资6.53亿元，商业营业用房投资22.19亿元，分别增长29.4%、1.31倍和38%。成都商品房在建规模比同期扩大684.79平方米，总量达2357.45万平方米，增长32.7%，其规模已超过去年水平。其实住宅、写字楼、商业营业用房在建规模达到1961.46万平方米、68.96万平方米、255.27万平方米，分别增长34.4%、53.4%、39.4%。新开工面积突破千万平方米，达1011.51万平方米，增长47.7%，其中住宅842.84万平方米，增长42