汉嘉地产中海·天目湖项目市场研究及定位报告.ppt

中海·天目湖项目市场研究及定位报告 谨呈：中海房产集团 发展定位 “以湖兴县，融入都市”的发展定位，推进天目湖旅游由观光型向休闲度假型转变围 战略目标 打造“世界著名、全国一流、长三角领跑”的休闲度假旅游胜地 总体目标：“一年打基础，三年出形象，五年见成效，创建国家级旅游度假区” 功能定位 以旅游经济为主的开发区 以休闲度假为主的新景区 以度假房产为主的新城区 规划结构：呈“一主两翼四组团”的集合结构 一主：中心城区 两翼：进贤省级旅度假区块 鼓山、珍珠半岛、坪山三个区块 四个组团：老城中心综合功能组团 青溪新城组团 珍珠半岛（鼓山）综合组团 进贤省级旅游度假组团 在售项目情况 名称，体量，销售方式，销售率。买点，销售价格 商业供应量 租金水平低 定位思路 商业部分排布设想 商业发展阶段 分阶段业态、面积 商业阶段发展模型建议 商业阶段发展业态 项目区位 资源配套 项目四至 项目交通 技术指标 本项目 北向沿睦州大道，长度约362米，是项目主要形象展示面，也是商业规划方向。 东向为六合地块，长度约240米。 南向为天目湖湖面，长度约384米。 规模界定 道路：睦州大道是项目唯一通路，联通杭千高速和城区 本项目距离主城区约8公里 □公交：目前仅公交3路可到达，到达城区时间约25分钟 汽车站：距本项目约150米，是本项目发展重要依托 □距离杭千高速约3公里 距离城区较远，可选择交通方式少，使目标消费客群以周边为主 项目区位 资源配套 项目四至 项目交通 技术指标 规模界定 73326平方米 住宅面积 各类 指标 500个 机动车停车位 2316个 自行车停车位 34333平方米 地下建筑面积 12910平方米 商业面积 约2300人 总人数 86236平方米 地上建筑面积 120569平方米 总建筑面积 项目区位 资源配套 项目四至 项目交通 技术指标 商住结合，单纯就社区商业而言，体量偏大 规模界定 泛城市型 城市型 区域型 邻里型 街坊型 商业类型 专业型商业中心 — 专业型商业中心 城际范围 200万人以上 百货公司、卖场集群 20万以上 综合体 10—30千米 50—100万人 百货公司或卖场 5—10万 复合型 5—10千米 15—30万人 出现主力业态或业态集群 1.5万—3万 集中型商业 3—5千米 5—10万人 中小型业态为主 0.6万—1.5万 底商、街区 1—2千米 1—3万人 商业业态 开发商业面积 代表物业类型 辐射距离 服务人口 项目区位 资源配套 项目四至 项目交通 技术指标 规模界定 本项目按所属范围来划分应该是区域型商业中心，但是考虑到目前嵊州建城区人口29万，所以该项目也可以看成是城市型的综合体商业。 人均收入、消费呈现大幅度增长 技术指标 长三角经济圈 项目区位 以住宅、工业企业为主，整体商业氛围较差 资源配套 项目北向为商业规划主要朝向 项目四至 距离城区远，可选择交通方式少，使目标消费客群以周边为主 项目交通 突破街坊型，向邻里型发展 规模界定 项目到底该如何定位？ 宏观分析 1 商业市场分析 2 项目解读 3 项目定位 4 目 录 产品建议 5 产品创新，差异化竞争； 以区域扩大客户层面，以产品细分市场客户。 迎合市场，强调未来稀缺资源; 通过借势推广，凸现项目形象，提升项目核心竞争力。 天目湖镇的现有商业 项目周边其他旅游度假商业项目 新客运中心本身的商业 减小劣势，避免威胁 发挥优势，转化威胁 威胁 Threaten 强化项目资源价值，消除消费者的心理抗性； 在资源价值最大化后，可以进行主动改造，弥补不足。 利用稀缺资源价值，有效整合周边资源，提升项目的竞争力； 积极参与新一轮开发 长三角城市群 天下第一秀水 天目湖进入新一轮开发阶段 政府清溪新城规划主导，大力发展 新客运中心即将启动 利用机会，克服劣势 发挥优势，抢占机会 机会 Opportunity 现有人口辐射少 区域发展时效性长 商业发展基础条件尚不成熟 天目湖门户(交通、区位） 城市基础条件好 自然环境优越 开发商经验丰富 SWOT 劣势 Weak 优势 Strength 目标消费群体 潜在承租商家 消费需求 经营需求 项目定位 优势条件 租售模式 建筑形态 定位逻辑图 功能定位 形象定位 档次定位 业态定位 本项目 消费群体类型 一级辐射 二级辐射 睦州大 道车流 汽车站 人 流 村 民 企 业 人 员 小 区 住