杭州大华西野风韵.docVIP

大华西野风韵 【测评结果】 通过市场调查和比较分析，综合考虑影响项目价值各项因素，基于中国房地产指数系统样本，分别运用市场比较法、成本法、典型投资收益法综合测评项目市场价格。 市场比较法测评项目价格为：14266元/平方米 成本法测评项目价格为：6395元/平方米 典型投资收益法测算项目价格为：4049元/平方米 结合当前市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制条件下的5月测评价格为12500元/平方米。 【项目要点】 地理位置：项目位于青山湖板块，临余路以北，周边有文一西路西延段临余公路、杭徽高速、02省道与规划中的城市轻轨等多条交通网，融入杭州半小时生活圈。 户型特点：项目主推500平方米左右欧美大型木结构独栋山地别墅，户型经典。园区内有近90米的坡地落差，每栋别墅都拥有精装修的超大私家庭院，视野良好，并且有亲水平台，室内配有私家电梯。 企业实力：项目开发主体为浙江大华房地产开发有限公司，创建于2000年8月，公司注册资金3000万元。其母公司大华建设集团是具有国家一级资质的房地产开发企业，名列中国企业500强。大华地产主要致力于杭州市场的开发，拥有大华海派风范、大华西溪风情悦宫等项目，总开发面积过百万平方米，在杭州城西储备了几千亩的开发用地。 周边配套：项目周边配套齐全，拥有中小学及幼儿园、联华超市、银行以及医院。不仅如此，项目坐落于国家森林公园青山湖畔，被山水环绕，自然环境优美。 一、市场比较法 选取可比实例 根据项目所处位置通过调查和对比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近期成交的3个项目作为可比案例，以可比项目销售均价为基础，通过修正得出评估对象的市场价格。 比较因素条件说明 测评对象及对比案例 比较因素 测评对象 大华西野风韵 对比案例A 青山湖81号 对比案例B 锦绣钱塘 对比案例C 湖光山社 销售均价 13200 15600 15000 交易日期 2011年5月 2010年5月 2011年5月 交易情况 未开盘 尾盘 正常 正常 区 域 因 素 地理位置 临安 临安 临安 临安 交通便捷度 较便捷 较便捷 较便捷 较便捷 周边环境 好 好 好 较好 区域配套 较完善 完善 较完善 完善 个 别 因 素 土地用途 别墅 别墅 别墅 别墅 建筑形态 2-3层独栋 2层独栋 2-3层独栋 3层独栋 容积率 0.24 0.3 0.29 0.3 绿化率 50% 60% 65% 48% 户型设计 100% 100% 100% 100% 装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 社区配套 一般 较完善 较完善 一般 开发企业品牌 浙江大华房地产开发有限公司 杭州青山湖锦诚置业有限公司 浙江锦绣钱塘房地产开发有限公司 浙江新广发置业有限公司 因素修正 （1）交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，但交易日期不同，设评估项目为100，则三个可比案例修正系数分别为98、98、98。 （2）区域因素修正：三个可比案例位于同一供求区域，根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域因素修正系统。 （3）个别因素修正：主要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、企业品牌等指标进行比较。 修正结果 比较修正条件指数 测评对象及对比案例 比较因素 测评对象 大华西野风韵 对比案例A 青山湖81号 对比案例B 锦绣钱塘 对比案例C 湖光山社 销售均价 　 13200 15600 15000 交易日期 100 98 98 98 交易情况 100 98 100 100 区域因素 100 102 100 98 个别因素 100 109 114 95 比准价格 14266 12378 13987 16433 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。经过计算，三个可比案例的比准价格分别为12378、13987、16433元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取项目市场价格为14266元/平方米。 二、成本法 根据房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式，从房地产项目价格构成的各个方面进行测算，最终确定项目的市场价格。 典型房地产开发经营模式测算 序号 项目 取费基础 费率 金额(万元) 1 土地成本 2011年3月浙江省临安市临土资[2011]9号-3地块，规划建筑面积45571.90平方米，成交总价5282.20万元，楼面地价1159.09元/平方米；假设土地年增值收益率30%，时间修正至2011年6月 5640 2 开发成本 建安成本A 约1500元/平方米 6836 红线内市政费用B 建安成本A 12% 820