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杭州房地产投资潜力市场分析报告 城市概况： 杭州市位于浙江省北部，处北纬30度16分，东经120度12分。面积16596平方公里，人口636万。城市居民以汉族为主，有回蒙、朝鲜、畲等27个少数民族。辖上城、下城、江干、西湖、拱墅、萧山、余杭7个区，富阳市、建德市、临安市、桐庐县、淳安县5个县（市）。 杭州市是我国七大古都之一。自秦始皇置县治至今已有二千二百多年历史。五代吴越国和南宋曾在杭州建都。杭州是全省政治、经济、文化、金融、旅游中心，全国风景旅游城市和历史文化名城。 １杭州市为华东地区交通枢纽,铁路、航空、公路、水路四通八达。有沪杭、浙赣、杭甬、杭长等铁路线，年旅客发送量达3000万人次，货运量2000万吨左右，公路总里程近5000公里。航空线22条，与50个城市和地区通航。水上航道航线58条，里程达2100多公里，停靠站388个。 第一部分：宏观经济与政策环境分析 城市快速一览 市区人口 393万人 人口自然增长率 2.01% 商品房竣工面积 82.6万m2 GDP（2003） 2092亿元 户均居住面积 57m2 新开工面积 314.5万m2 人均GDP（2003） 3.27万元 户均人口 3.3人 商品房销售面积 75.7万m2 人均居住面积（2003） 17.2m2 房价收入比 8.74 空置率 5% 市区居民可支配收入（2003） 12898元 房地产投资额 110亿元 市区商品房平均价格 7640元/m2 市区居民消费性支（2003） 9950元 房地产投资增长率 41.3% 商品房价格增长率 11.8% 注：市区包含萧山、余杭区；除特别注明外，以上公布的数据为2004上半年数据。/P 一、域宏观经济运行情况： 1、GDP 自上世纪90年代初开始，连续13年内，杭州经济一直保持两位数的增长速度，其中房地产业对推动GDP的增长做出了巨大的贡献。据本网统计，1999—2002年，杭州市房地产开发每年的实际投资额以17%的速度快速增长，同期房地产增加值占全市生产总值的比重分别达到1.94%、2.20%、2.31%、2.42%和2.81%，呈逐年上升态势。1999—2002年，杭州市房地产对经济增长的贡献度分别达到3.43%、4.28%、3.18%、2.33%和4.13%。而今年上半年杭州市实现生产总值1142亿元，比上年同期增长16.2%。其中一产56亿元，增长4.2%；二产654亿元，增长18.5%；三产432亿元，增长14.7%。 2、固定资产投资 2004上半年，全市固定资产投资累计完成450.67亿元，比上年同期增长29.5%，增幅同比下降2.7个百分点。其中，国家重点调控行业投资增速大幅回落，以水泥为主的非金属矿物制品业和黑色金属冶炼及压延加工业，上半年投资增速分别比一季度回落77.6和93.6个百分点。从投资主体看，当前杭州市固定资产投资增长主要依靠非国有经济单位投资的推动。上半年，全社会固定资产投资中，非国有投资完成302.20亿元，比上年同期增长60.9%，占全社会投资的67.1%，比重比上年同期上升13.1个百分点，而国有及国有控股单位投资完成148.47亿元，同比下降7.3%。 3、人均可支配收入 长三角地区包括上海市、浙江7市和江苏的8个城市，是中国经济最活跃的地区之一。以下是今年上半年公布的有关该地区城市居民人均可支配收入的排名情况： 2004年1-6月份长三角城市主要经济指标（人均可支配收入） 名次 按实际数值排序 按增长率排序 城市 具体数值（元） 城市 增长率（%） 1 台州市 8983 苏州市 18.1 2 上海市 8513 湖州市 17.9 3 绍兴市 8439 无锡市 17.2 4 宁波市 8380 台州市 17.1 5 杭州市 7796 宁波市 16.8 6 苏州市 7677 绍兴市 15.8 7 舟山市 7572 南通市 15.6 8 嘉兴市 7357 上海市 14.9 9 湖州市 7234 杭州市 14.1 10 无锡市 7096 南京市 13.7 11 常州市 6799 镇江市 13.5 12 南京市 5839 泰州市 13.1 13 南通市 5810 常州市 13 14 镇江市 5494 扬州市 13 15 扬州市 5112 舟山市 12.7 16 泰州市 4930 嘉兴市 12.7 从上表可以看出今年上半年，杭州市人均可支配收入的绝对值在16个城市中位居第五，增长幅度位居第九。 　4、城市化程度 目前杭州城市化率为55%左右，2020年将达70%。2003年末全市人口是640万，由此推算城市化提高15%，即市区净增100万人口，未来16年每年增加6、7万左右。再加新出生人口，如果按照小康水准人均30平方米来计