杭州湖州芭蕾雨.doc

 芭蕾雨【测评结果】 通过市场调查和比较分析，综合考虑影响项目价值各项因素，基于中国房地产指数系统样本，分别运用市场比较法、成本法、典型投资收益法综合测评项目市场价格。 市场比较法测评项目价格为：10339元/平方米 成本法测评项目价格为：5314元/平方米 典型投资收益法测算项目价格为：11388元/平方米 结合当前市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制条件下的2011年6月测评价格为10200元/平方米。 【项目要点】 地理位置：项目位于南太湖旅游度假区中部，北邻太湖，东连长兜港，西接梅西路，中心贯穿滨湖大道。浙江省湖州市太湖旅游度假区是长三角及环太湖经济圈核心，既是国家 4A 级旅游区，亦是湖州城市发展重点打造的滨湖新区。主要道路可与申苏浙皖、杭宁高速路湖州出口相连，距上海、杭州等城市仅需90分钟。该项目周边有四个国际机场。 户型特点：暂无户型图,200-400平米。 企业实力：项目开发主体为首创置业，中国领先的房地产综合营运商。公司于2003年6月19日在香港联合交易所主板上市（股票代码HK2868），综合实力居国内领先地位。 周边配套：项目配套奥特莱斯世界名牌折扣中心，包含超市、百货、餐饮及其他商业配套设施，解决太湖旅游度假区住户日常所需。 一、市场比较法 选取可比实例 根据项目所处位置通过调查和对比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近期成交的3个项目作为可比案例，以可比项目销售均价为基础，通过修正得出评估对象的市场价格。 比较因素条件说明 测评对象及对比案例 比较因素 测评对象 芭蕾雨 对比案例A 太湖阳光假日 对比案例B 太湖山水人家 对比案例C 半岛领邸 销售均价 13500 8300 11500 交易日期 2011年6月 2010年10月 2011年6月 交易情况 未开盘 正常 正常 尾盘 区 域 因 素 地理位置 太湖旅游度假区 太湖旅游度假区 太湖旅游度假区 太湖旅游度假区 交通便捷度 便捷 便捷 便捷 便捷 周边环境 好 好 好 好 区域配套 较完善 较完善 较完善 较完善 个 别 因 素 土地用途 住宅 住宅 住宅 住宅 建筑形态 联排别墅 排屋 联排别墅 排屋 容积率 1.1 0.45 0.62 0.64 绿化率 35% 36.3% 35% 户型设计 - - - 装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 社区配套 完善 完善 完善 完善 开发企业品牌 首创置业 嘉凯城集团 湖州建设房地产开发 湖州德丰置业 因素修正 （1）交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日期相同，设评估项目为100，则三个可比案例修正系数分别为100、100、100。 （2）区域因素修正：三个可比案例位于同一供求区域，根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域因素修正系统。 （3）个别因素修正：主要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、企业品牌等指标进行比较。 修正结果 比较修正条件指数 测评对象及对比案例 比较因素 测评对象 芭蕾雨 对比案例A 太湖阳光假日 对比案例B 太湖山水人家 对比案例C 半岛领邸 销售均价 11000 8300 11000 交易日期 100 100 84 100 交易情况 100 100 100 98 区域因素 100 100 100 100 个别因素 100 107 103 101 比准价格 10280 9602 11135 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。经过计算，三个可比案例的比准价格分别为10280、9602、11135元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取项目市场价格为10339元/平方米。 二、成本法 根据房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式，从房地产项目价格构成的各个方面进行测算，最终确定项目的市场价格。 典型房地产开发经营模式测算 序号 项目 取费基础 费率 金额(万元) 1 土地成本 项目地块为太湖旅游度假区梅东片区滨湖大道北侧B地块和太湖旅游度假区梅东片区滨湖大道南侧B地块，于2009年8月10日成交，占地面积为166511平方米和364535.00平方米，规划建筑面积为199813.20平方米和364535平方米，成交价为14895.00万元和31805.00万元，地价894.54元/平米与872.48元/平米，假设年增值收益10%，时间修正至2011年6月。 55599 2 开发成本 建安成本A 约1300元/平方米 73365 红线内市政费用B 建安成本A 12% 8804 小区配套费用C 建安成