杭州湘湖一号.doc

 湘湖一号【测评结果】 通过市场调查和比较分析，综合考虑影响项目价值各项因素，基于中国房地产指数系统样本，分别运用市场比较法、成本法、典型投资收益法综合测评项目市场价格。 市场比较法测评项目价格为：22238元/平方米 成本法测评项目价格为：21136元/平方米 典型投资收益法测算项目价格为：20245元/平方米 结合当前市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制条件下的6月测评价格为21200元/平方米。 【项目要点】 地理位置：湘湖一号，位于杭州盛元房地产开发有限公司由荣盛化纤集团有限公司和浙江三元集团有限公司共同投资组建而成，作为一家新成立的房地产开发公司，公司将依托两大集团公司的雄厚实力，在房地产领域内有更大的发展空间。 测评对象 湘湖一号 对比案例A .天乐·浅隐山 对比案例B 天乐云都 销售均价 19000 20000 21330 交易日期 2011年6月 2011年6月 2011年6月 交易情况 未开盘 正常 正常 正常 区 域 因 素 地理位置 萧山 萧山 萧山 萧山 交通便捷度 较便捷 较便捷 较便捷 较便捷 周边环境 好 较好 较好 好 区域配套 较完善 较完善 较完善 较完善 个 别 因 素 土地用途 住宅 住宅 住宅 住宅 建筑形态 联排 独栋联排 独栋 联排 独栋 联排 叠拼 0.33? 0.8 绿化率 35% 55% 55% 41.60% 户型设计 100% 100% 100% 装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 社区配套 完善 完善 完善 完善 开发企业品牌 杭州盛元房产杭州滨江房产集团杭州生态园 杭州天乐景观房地产通和置业投资 因素修正 （1）交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日期相同，设评估项目为100，则三个可比案例修正系数分别为100、100、100。 （2）区域因素修正：三个可比案例位于同一供求区域，根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域因素修正系统。 （3）个别因素修正：主要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、企业品牌等指标进行比较。 修正结果 比较修正条件指数 测评对象及对比案例 比较因素 测评对象 贝利栖溪公馆 对比案例A 塘栖金石华城B 水乡华庭景丽华庭 销售均价 　 19000 20000 27000 交易日期 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 区域因素 100 98 98 100 个别因素 100 102 102 104 比准价格 　 19081 20086 25962 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。经过计算，三个可比案例的比准价格分别为19081、20086、25962元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取项目市场价格为21709元/平方米。 二、成本法 根据房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式，从房地产项目价格构成的各个方面进行测算，最终确定项目的市场价格。 典型房地产开发经营模式测算 序号 项目 取费基础 费率 金额(万元) 1 土地成本 因地块信息不全，本次测评采用2010-08-11成交湘湖旅游度假区（闻堰镇老虎洞村）地块，该地块与本次测评楼盘同属湘湖旅游度假区地块，楼面地价8755元，按10%的修正率进行修正，修正到2011年6月的楼面地价为9630.5元，本地块规划建筑面积244668平方米，成交总价235627.5万元，楼面地价1761元/平方米 235627.5 2 开发成本 建安成本A 约1500元/平方米 45270 红线内市政费用B 建安成本A 5432 3781 小区配套费用C 建安成本A 5432 3781 勘察设计费用D A+B+C 4491 3126 3 管理费用 1+2 3% 8888 4 投资利息 以开发周期3.5年（其中半年准备期，3年建设期），土地费用在准备期均匀投入，建安及管理费用在建设期内分阶段投入，预计第一年投入50%，第二年投入30%，第三年投入20%，年利率假设为6%。 56893 5 销售费用 房地产总价V 3% 15516 6 销售税费 房地产总价V 7% 36203 7 开发利润 房地产总价V 20% 103438 房地产总价V 517190万元 单价 21136 元/平方米 三、典型投资收益法 根据当前市场形势，选用典型投资模式收益法进行项目市场价格测算。根据区域内同档次同类房地产项目的租金调查，确定项目主力户型租金为20000元/月，每年的租金按同比上涨5%，空置率按5%每年12个月计算，