杭州野风山.doc

 野风山【测评结果】 通过市场调查和比较分析，综合考虑影响项目价值各项因素，基于中国房地产指数系统样本，分别运用市场比较法、成本法、典型投资收益法综合测评项目市场价格。 市场比较法测评项目价格为：15988元/平方米 成本法测评项目价格为：16414元/平方米 典型投资收益法测算项目价格为：22006元/平方米 结合当前市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制条件下的5月测评价格为17000元/平方米。 【项目要点】 地理位置：野风山位于银湖板块风景别墅区，紧邻九龙大道，距杭州市区约公里路程，距萧山国际机场约60公里。富阳野风乐多房地产开发有限公司是由出资成立项目定名“”，定位高档。野风房产坚持关注主流群体的价值取向，致力于打造精品，坚持追求创新。野风山周边的医疗、金融、教育配套，距离市区较远，交通不便 测评对象 野风山 对比案例A 上林湖 对比案例B 云水山居 对比案例C 富春红郡 销售均价 20000 12000 10000 交易日期 2011年5月 2011年5月 2011年5月 交易情况 未开盘 正常 正常 正常 区 域 因 素 地理位置 富阳银湖板块 富阳银湖板块 富阳银湖板块 富阳银湖板块 交通便捷度 较便捷 较便捷 较便捷 较便捷 周边环境 好 好 好 好 区域配套 一般 较好 一般 一般 个 别 因 素 土地用途 住宅 住宅 住宅 住宅 建筑形态 板楼 板楼 板楼 板楼 容积率 1.0 0.5 1.0 1.0 绿化率 65% 41% 40% 30% 户型设计 - - - - 装修情况 毛坯 毛坯毛坯 毛坯 社区配套 较完善 较完善 较完善 较完善 开发企业品牌 富阳野风乐多房地产开发有限公司 浙江清源房地产开发有限公司?杭州金宇房地产开发有限公司富阳龙晖置业有限公司 因素修正 （1）交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日期相同，设评估项目为100，则三个可比案例修正系数分别为100、100、100。 （2）区域因素修正：三个可比案例位于同一供求区域，根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域因素修正系统。 （3）个别因素修正：主要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、企业品牌等指标进行比较。 修正结果 比较修正条件指数 测评对象及对比案例 比较因素 测评对象 绿城富春玫瑰园 对比案例A 万科公望 对比案例B 杭州阳明谷 对比案例C 天屿千岛湖山顶度假别墅 销售均价 20000 12000 10000 交易日期 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 区域因素 100 102 98 96 个别因素 100 90 89 84 比准价格 21782 13731 12451 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。经过计算，三个可比案例的比准价格分别为21782、13731、12451元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取项目市场价格为15988元/平方米。 二、成本法 根据房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式，从房地产项目价格构成的各个方面进行测算，最终确定项目的市场价格。 典型房地产开发经营模式测算 序号 项目 取费基础 费率 金额(万元) 1 土地成本 项目地块为富政储出[2008]05号受降镇九龙大道地块，分别于2009年06年29日拿地，地块占地面积分别为336431平方米，成交价为102600万元，成交土地单价为3050元/平米，规划建筑面积336431平方米，假设年增值收益20%，时间修正至2011年5月。 123203 2 开发成本 建安成本A 约1700元/平方米 50460 红线内市政费用B 建安成本A 12% 6055 基础设施配套费用C 建安成本A 12% 6055 勘察设计费用D A+B+C 8% 5006 3 管理费用 1+2 3% 5723 4 投资利息 以开发周期3.5年（其中半年准备期，3年建设期），土地费用在准备期均匀投入，建安及管理费用在建设期内分阶段投入，预计第一年投入50%，第二年投入30%，第三年投入20%，年利率假设为6%。 33876 5 销售费用 房地产总价V 3% 11519 6 销售税费 房地产总价V 7% 26877 7 开发利润 房地产总价V 30% 115189 房地产总价V 383964万元 单价 16414元/平方米 三、典型投资收益法 根据当前市场形势，选用典型投资模式收益法进行项目市场价格测算。根据区域内同档次同类房地产项目的租金调查，确定项目主