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合川房地产市场研究报告 目 录 第一章 国内楼市宏观政策及 第二章 立体解读合川 第三章 合川代表性楼盘扫描 第四章 合川房地产现状及分 第五章 总体分析  国内楼市宏观政策及解读 国务院出台调控楼市五方面11措施 时间：2010年1月11日 政策内容： 增加保障性住房和普通商品住房有效供给： (一) 加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。 增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用率。 (二) 合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求： 1. 加大差别化信贷政策执行力度。2. 继续实施差别化住房税收政策。 (三) 加强风险防范和市场监管： 1. 加强房地产信贷风险管理。 2. 继续整顿房地产市场秩序。3. 进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。 4.加强市场监测。 (四) 加快推进保障性安居工程建设： 1. 力争到2012年末，基本解决1,540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2. 中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。 (五) 落实地方各级人民政府责任： 进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。 解析：与国4条相比，国11条中提到的前面4个大的方面，只是对国4条说法的补充和完善，唯一不同的是多了“落实地方各级人民政府责任”这一条。在新政陆续出台后，各地呼声最后的莫过于“政府的执行能力”了，“国用11条”里把地方各级人民政府的责任单独提出来，希望能对楼市政策的执行力上起到真正鞭策的作用。 时隔42天央行再度出手 存款准备金率上调0.5% 时间：2010年2月25日 新政内容： 春节期间，央行宣布，2月25日起，存款准备金率将上调0.5%，全国可贷资金将由此再减少约3000亿元。 解析：这标志着过度宽松货币政策将在房地产领域暂时淡出。 国土部出台“19条”剑指房地产商囤地 时间：2010年3月10日 新政内容： 继“国四条”、“国十一条”等调控政策之后，中国政府再出重拳。3月10日，国土资源部下发了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(以下简称《通知》)，全方位加强土地市场监管。　　《通知》规定，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。 《通知》要求，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。而对已签合同却不缴纳出让价款的，必须收回土地。　　《通知》称，对房价过高、上涨过快的城市，商品房用地出让可按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让。 《通知》要求确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。 《通知》中提到，对房价过高、上涨过快的城市，市、县国土资源管理部门可选择部分地块，按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地，发挥抑制房价上涨过快的调节作用。 解析： 该新政的三大亮点：最大的亮点是响应温总理在《政府工作报告》中对加大中低价位商品用房、保障性住房土地供应的响应。要求“保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%”，土地市场、房地产市场的供应结构将发生很大变化。同时，在用地上表现为“两个严格”：一是要严格控制大套型住房建设用地，二是严禁向别墅供地。这是前所未有的。 第二个亮点是增加开发商拿地成本。2009年，房价非理性上涨有两个诱因，一是各地地王的出现，二是过度宽松的货币政策。地王的出现在很大程度上是由于各地拿地成本非常低，有些甚至零成本拿地，有些拿了地以后不开发，有些拿了地以后不交钱，这种情况导致大家都玩拿地游戏而不建房。这次在2010年五部委规定的基础上，重申开发商拿地，一律按照底价的20%缴纳保证金。在土地价格这么高的情况下，一旦违约，20%的保证金对于企业是比较严格的经济惩罚。 第三个亮点是“公开住房供地计划”。原先百姓对土地供应的信息是不明确的，对未来房地产预期也是不明确的，一旦住房用地供应信息公开，大家就有能力判断房价未来走向。可以说，这份文件是对“国十一条”比较全面、完善的规范性文件，有望扭转目前土地执法、土地供应、土地监管中存在诸多漏洞的局面，确保保障性住房的供应，使土地供应回到比较正常的轨道上去。 楼市调控政策密集出台，致使楼市风向转变 时间：4—6月份 新政内容：　 4月14日，国务院总理温家宝1