南昌城南板块房地产市场的调研分析.doc

城南板块房地产市场的调研分析 一、城南的相关状况 地理位置 城南板块，范围为西起雄溪河（与象湖自然风景区紧密相连）、北阻南隔堤、东到京九铁路、南至振兴路、城南绿城规划中的梅湖风景区。历史悠久，民风淳朴，文化底蕴丰厚，名胜古迹众多，八大山人纪念馆（青云谱道院）、徐孺子故居座落其中；象湖、梅湖景区烟波浩淼，景色宜人；包家花园广场气势恢弘。根据南昌市“一核五片”的总体规划，城南被市规划委员会定位为“以产业为支撑的开放式城市副中心”，具体目标是“本着可持续发展的原则，对整个区域内的多样功能进行整合，优化城市空间结构，提高城市综合实力，完善城市机能，把南昌市城南城区建设成为产业发达、基础设施完善、生态环境良好、生活水准较高的城市综合区城南板块交通网络纵横，原来就是交通要道。城南客运站和银三角立交桥，320国道、316国道、105国道、昌进高速公路、迎宾大道、南莲路等快速干道在银三角立交桥交汇,而城南客运站它将逐步取代长途客运,成为南昌最重要的客运中转站.南长久以来就是南昌的南大门，进入南昌的主要入口之一，是新余、抚州、鹰潭、上饶、赣州，吉安等几个地市进入南昌的必经之路，这几个地区约占整个江西南部的三分之二。16路、旅游2线、20路、25路、212路、221路、230路、224路、233路、235路、241路、301路、203路、236路、239路、601路未来五年整个城南地区将划分成六大综合开发片区，对171个重点项目建设进行强力推进。沃尔玛购物广场也将入驻青云谱区，选址暂定区政府旁。城南的商业地产也正形成气候,城南的几个商业项目例如:南昌国际商贸城(3300亩，过银三角)，南昌小商品城（生米大桥附近），禽蛋市场（大湖之都旁边），化工大市场，华东国际等等都在为城南打造新的商业氛围城南楼盘众多,大大小小的楼盘30多个,今年推出的楼盘就接近10个;城南大盘多,银河城、正荣大湖之都、梦里水乡、康城、绿地山庄等频频在抓市民的眼球,这些大盘少则几百亩,多则上千亩,其大盘开发商都是实力地产大鳄,被业界称为在领唱南昌地产“走进大盘新时代”南昌县小兰乡南莲路（墨山立交桥西侧）正荣集团南昌正荣（新加坡）置业有限公司999999㎡。一期于2004年12月12日开盘，推出3栋小高层，31栋多层及7栋联排别墅，总计计1400余套，现已售磬。2005年12月18日二期开盘，已被洪都航空工业集团和省建设银行团购。2006年10月7日三期观澜郡开盘，主要已二房（85.60—104.65㎡）、三房（109.56—138.77㎡）为主，均价2500元/㎡。 建筑形态：低层别墅、小高层、多层 主力户型：二房（85.60—104.65㎡）、三房（109.56—138.77㎡） 项目优势：①项目体量大，影响力大；②小区内部配套齐全；③大规模的内湖社区，整体规划好 项目劣势：①项目体量大，小区跟进速度慢；②离城区较远，交通不便利；③周边配套不齐全 客源分析：周边居民、中小学教师、银行职员 康城印象 项目地址：南昌县迎宾中大道555号江西金达利·康城置业占地面积500亩，是城南板块中的一个纯住宅楼盘，共分期，一期396户已经全部售完；期康城二期打造50万平米超大规模楼中楼社区南昌县迎宾大道0788号(城南客运站对面)江西省世能投资有限公司建筑面积8万多平方米，由4幢16-18层高层住宅、1幢28层准四星级豪华酒店及近1.5万㎡商业裙楼构成南昌县迎宾大道上海庄园路100号上海绿地集团 南昌绿都有限公司 该项目占地面积1250000㎡，总建筑面积3910000㎡。一期、二期、三期已售完，并交付使用。目前在售四期绿地兰宫的联排别墅，面积在200多㎡，均价4100元/㎡；双拼别墅，均价为4600元/㎡。 建筑形态：别墅（联排别墅、双拼别墅、独栋别墅、叠加别墅） 主力户型：200㎡左右 项目优势：①品牌优势；②建筑风格多样；③纯别墅区，房源比较稀缺；④与其他楼盘别墅相比，价格较低；⑤广告投放量大 项目劣势：①项目体量大，小区配套跟进速度慢；②周边配套不齐全；③建筑形态比较单一； 客源分析：公务员、白领 南昌居住主题公园 项目地址：南昌县象湖新城中心区金沙大道南昌平海房地产开发有限公司分三期开发，第一期开发建筑面积为39万平方米，第二期开发建筑面积为35万平方米，第三期开发建筑面积为56万平方米，分别兴建多层、花园洋房、高层、小高层、联排别墅、独栋别墅、双拼别墅等高尚住宅小区，共有象湖南郡等九个组团，现一期象湖南郡已全面交房，香榭丽居也将于2006年底交房高层、多层、花园洋房、联排别墅独栋别墅、双拼别墅南昌县象湖新城，金沙大道西侧江西奥林匹克花园置业公司占地面积647亩，总建筑面积约60万平方米南昌县象湖新城金沙大道江西平安房地产开发有限公司占地面积400000㎡总建筑面积720