南昌市东方桃苑标书.doc

目 录 合作前景…………………………………………………………2 南昌市物业管理市场调研………………………………………3 接管东方桃苑的优劣势分析……………………………………11 管理服务的整体设想……………………………………………14 物业管理内容及服务标准………………………………………20 管理方式及服务指标……………………………………………23 人员的配备………………………………………………………32 人员培训…………………………………………………………35 管理规章制度……………………………………………………42 客户服务中心服务………………………………………………47 安全管理服务 …………………………………………………52 环境管理服务 …………………………………………………56 机电设备与公共设施的维护 …………………………………66 便民家政服务 …………………………………………………91 经营管理服务 …………………………………………………97 社区文化服务…………………………………………………100 配合销售措施…………………………………………………109 十八、物业费用测算…………………………………………………111 十九、附 件…………………………………………………………123 一、合 作 前 景 首先对南昌（浙江）东方桃苑房地产给予我们这次投标的机会表示衷心的感谢。 东方桃苑作为南昌市潮阳洲板块的高档综合性的住宅小区，其成功开发需要优质的物业管理与之相辅相成，而我们也需要高档物业来铸造企业的品牌。相信成功的合作对南昌（浙江）东方桃苑房地产和我们公司来说都是一个难得的机遇。 公司不仅高标准、专业化、科学化、人性化地规范日常管理和服务，更加注重精神层面的社区文化服务。努力营造高品质、深层次的环境文化、休闲文化、精神文化、网络文化相结合的高尚文化氛围。如何升华东方桃苑社区文化的层次，使我们的服务与东湖区的人文环境达到一个完美的结合，做到雅、俗、教、尚合一，尽量满足不同层次的文化需求，突出高层次社区文化，是我们的服务工作的重点。对于南昌（浙江）东方桃苑房地产，我们优质的服务将推进东方桃苑品牌的创立，并成为东方桃苑品牌形象的一个核心组成部分和一个成功的卖点。我们的目标是：在双方合作期内，将派出最优秀的物业管理人员对东方桃苑进行精心管理，用优质的服务全面提升东方桃苑的物业管理形象，使之成为南昌市物业管理的典范，把东方桃苑塑造成南昌市知名的高尚住宅小区。 二、南昌市物业管理市场调研 一、南昌市物业管理企业的现状 （一）概述 随着南昌市房地产行业的迅速崛起，南昌市物业管理行业迎来了蓬勃发展的春天，物业管理企业数量迅速增加。其中，获得资质等级的有112家，占总数的30%。截止2004年4月，南昌市各类物业管理公司数量已近400余家，从业人员过万人。虽然有业内人士指出，相对于500—600万平米商品房面积而言，南昌物管市场存在企业过多、竞争力不强的结构性问题，南昌物业管理企业与全国特别是沿海发达地区的同行相比，总体管理服务水平仍然相对偏低。但随着南昌房地产业的进一步发展和广大业主对自己的居住环境、物业的保值升值等需求的不断提升，南昌的物业管理企业必将面临更大的发展机遇。同时，福田、万科、中海、长城、永安行等深圳物业管理企业的纷纷进驻，也必将为南昌的物业管理带来全新的管理理念，提升其物业管理服务的整体水平。 （二）物业管理企业经营现状 目前,南昌的物业管理企业数量较多而管理服务水平总体不高,收费低且亏损严重。出现以上现状的原因主要有以下几方面： 1、企业服务意识不足造成服务水平不高，业主投诉率居高不下。 2、大部分企业经营理念落后，缺乏科学的管理手段。 3、南昌物业管理把改善行业水平的希望全依靠在照搬沿海物业管理模式上，很难与南昌现实的生活水平、生活习惯相适应，加之本土物业企业服务意识低，客观上为物业管理公司的经营活动增加了难度。 4、在南昌，物业管理公司与开发商的承接验收制度极度混乱。导致日后开发商将楼盘的质量、配套设施未完善等开发商遗留的问题转移给物业管理公司，同样增加了物业管理公司经营的难度。 5、物业管理的收费标准与行业发展不相适应，多层住宅物业收费不超过0.9元/平米?月，高层物业收费不超过1.5元/平米?月。南昌的一些高档楼盘的物管成本早已突破了这个水平，然而收费标准仍维持在这个水平，造成大多数的物业公司入不敷出。 6、物业管理队伍素质偏低，从业人员成分复杂，管理人员也缺乏正规的培训，使物业管理水平受到较大的影响。 （三）、目前南昌市物业管理企业的结构类型分析 1、南昌市物业管理企业构成分析 目前南昌物业管理市场上的企业大致有以下四类： （1）从沿海地区请来专业物业管理公司，如中海物业管理公司、万科物业管