四川邻水县房地产市场调查报告.doc

邻水市场调查报告 调查目的：深入全面了解邻水县房地产情况 调查方式：定点调查、走访调查、问卷调查 调查时间：2005年7月31日---2005年8月4日 调查地点：邻水县城、重点场镇、城乡结合部、广安市城南开发区 第一章、基础部分 一、县情简况 邻水县位于四川省东部、东接长寿、垫江。西衔广安、华蓥。北依达州，大竹。南临渝北，重庆。是达（达州）渝（重庆）、广（安）邻（水）高速公路的交汇处，距重庆市区、重庆江北机场、重庆港、长寿港的车程均在一个多小时，距广安仅30分钟左右的车程。是川东地区重要的交通枢纽，属广安市管辖，县城餐饮业比较富有特色．全县现有人口为94万，辖25个镇，17个乡，县城鼎屏镇（城区）人口为12万。（2005年上半年）国民总收入列广安地区前列，人均收入略低于华蓥，居广安第二位，是川东地区的重要农业大县，是川渝地区交流的窗口，是四川的东大门 二、邻水城区的城市化进程 到2005年上半年，邻水县城占地面积约为9.78平方公里，县城人口近12万，县城与全县人口比例为10：1。（如图）图1为县城人口与全县人口的比例：1为全县人口、县城人口为全县人口的13% 图2。县城人口发展速度（单位：万人）1、1994年3万人口 2、1998年4万人口、3、2002年6.1万人口 4、2005年12.6万 县城城区建设规划将在未来5年内建成20万人口的中等城市，并准备申报县级市，届时城区面积将达到15平方公里．根据政府规划，县城的经济重心将逐步南移，总体规划将向城南发展.并以挞子丘、乌龟碑开发区为中心的新城格局已初步形成． 三、邻水的经济和社会发展水平 邻水是川东地区重要的农业大县和劳务输出大县，城镇和农村剩余劳动力主要向广东、福建、上海、浙江、新疆等地输出，外出务工汇入成为邻水地方百姓的重要经济收入来源．在外务工人员中有一定的经济基础之后，很多愿意回到本地（县城）购房，或者给父母购房，这就加大了邻水城市化进程的速度。 邻水县在2005年上半年吸引投资8.7亿元，到位资金6.4亿元，工业方面：注册资本6000万元，年生产能力100万吨的利万步森水泥厂、投资1200万元的四川美景实业公司（矿泉水，饮料）总资产在1598万元的矿源焦化有限公司；占地100亩总投资5000万元的广安王中王瓷业公司。 农业方面已有45个注册农产品商标，并建成一系列农业示范基地。 四、邻水县房地产情况 目前各大楼盘销售情况 项目情况 项目名称 开发商 面积 户型 平均实际成交价 销售情况 龙腾锦程 四川龙腾房地产开发有限公司 占地：168亩 一期开发10万平米 87---157平米 109—137较多 480—510前年 580—640昨年 720—758今年 85%以上 学府雅园 四川正大房地产开发公司（广安） 占地179亩 建面：22万平米 87---157平米 130左右较多 640---680之间 今年开盘时为591元，2月28日开盘 70%以上 奥嘉.香榭里舍 奥嘉.古鄰广场 四川博骜（成都） 商住总共：5万平米 90—130平米 （住宅基本为安置房） 还房（安置） 商铺30%左右，且商气不足 万兴都市花园 重庆万兴 占地：251亩 建面：35万平米 90---157平米之间 500---560（前年售价） 全部售完 城南佳景 四川富强 （广安） 占地104亩 90—161之间 620—640，最高达到658 1、2期售完 3期35%， 云峰2期 四川诚鹏 （邻水） 三万平米 110—137占60%（90—160之间） 600--620 从1999年到2005年，在短短的六年时间内，邻水县城的商住楼盘如雨后春笋般的成长起来，金鼎花园、万兴、成都荷花池市场邻水分场已经建成，因成都荷花池市场邻水分场有特殊原因没投入使用外，其余两个项目已基本入住，空置率较低。城南佳景、奥嘉.古粼广场、正大学府、龙腾锦城、远华商业城等均属分期开发，前期开发的住房销售良好，并同时采用期房销售．目前，邻水城区待建项目分别在邻水县客运中心附近（100余亩），灌沟（70余亩）邻水三中背后（100余亩），挞子丘恒源新城（300余亩）。 第二篇、竞争对手部分 目前四大楼盘占地面积（亩）：1万兴广场2龙腾锦城 3城南佳景 4学府雅园 学府雅园 四川正大房地产开发有限公司（二级资质） 邻水高中新校区正对面，占地面积为180亩，总建筑面积为22万平方米，三年时间开发，第一期共800余套， 2005年2月28日开盘，开盘当天均价为596元，当天销售为338套（实际上早就开始排号，）广告投入相当多，与龙腾一样，主要还是户外、DM单和手机短信平台，广安日报 主打建