四川置信三环华阳项目研究报告.doc

目录…………………………………………………………………1 一章 项目研究背景………………………………………………2 二章 项目基地特征 SWOT 分析………………………………3 三章 项目相关研究结论…………………………………………5 四章 项目开发定位建议…………………………………………11 “置信·三环华阳项目”（以下简称华阳项目）位于双流县华阳镇迎宾大道，毗邻天府大道，距成都市中心约15公里，交通便利；地块方正，地形条件优良，紧邻府南河，临河面宽约400米，具有很好的居住价值。成都双流三环房地产有限公司与成都置信集团联合开发华阳项目，置信公司承担项目的运营，成都双流三环房地产有限公司负责项目的土地和资金。 项目占地530亩，其中净用地约400亩；用地使用性质为住宅、商业；项目规划容积率不大于1.08，建筑密度不大于30％，建筑规模约300000平方米，绿地率大于30％。预计2005年下半年动工，分2期开发，每期规模约200亩，开发周期约2.5－3年左右。 鉴于目前的市场宏观形势以及项目具体情况，成都双流三环房地产有限公司决定加快开发进程，成都双流三环房地产有限公司、成都置信实业(集团)有限公司共同组建“华阳项目开发机构”（以下简称机构） 。“置信商旅地产公司策划部”先期进行项目的宏观政策研究、房地产市场环境研究、市场楼盘调查研究、定位研究、开发策略研究。 成都双流三环房地产有限公司、成都置信商旅地产有限公司先期已进行了部分研究工作，对本案的开发策略和产品已有一个初步意向，即项目产品初步定位于中式联排别墅、花园洋房和多层住宅，分组团进行开发。 根据近期房地产市场宏观政策环境和成都房地产市场环境的变化，我们对工作进行了调整，着重对政策影响、消费者需求、市场环境变化、项目产品定位、项目开发策略进行研究分析。本研究报告就是依上述方向进行的。 我司主要从以下三个方面来进行研究，一是房地产宏观政策和区域发展环境的研究；二是消费者需求调查研究；三是成都市楼盘信息分析及华阳板块的竞争环境调查分析，运用市场调研的基础数据和结论，并根据我们的专业经验和判断，得出项目的研究结论。 本报告结论的主要依据是市场研究的结果，“华阳项目开发机构”可以根据实际情况对结论适当修正。 1、优势（STRONGTH） 2、劣势（WEAKNESS） 3、机会（OPORTUNITY） 4、威胁（THREAT）  《项目房地产宏观政策和区域发展环境研究报告》的结论 政策 针对中国的房地产市场过热的现象，2005年的房地产政策延续2004年政策，加强对房地产市场的整顿。从今年年初开始，有关房地产方面的宏观调控政策相继出台，宏观调控的力度进一步加大。调控的最终目的是促使房地产业更为良性发展，政策打击的是房地产泡沫和投机炒作，而非良性市场；调控手段从金融、土地领域扩展到了税收、金融、土地、行政等多个领域；调控重点由去年的控制投资规模转向控制房价涨幅，由控制市场供给转向控制市场需求。 成都市近年经济发展处于平稳增长区间，特别是在房地产价格上涨最快的2004年，成都市整体经济发展速度并没有出现激增，而2002年至今房地产投资始终占固定资产投资比重的29％左右。因此成都市房地产市场并不是全局性过热，主要是经济的总体增长以及市场旺盛的购买需求带动了房地产市场的发展和繁荣。但成都市房地产市场存在局部过热和结构性的泡沫。 在目前国家宏观经济调控政策的大背景下，成都市房地产行业将进入一个新的调整期，这种调整不可避免，但是短期性的。从长远来看，新政对成都的短期影响肯定小于上海等地域，不会“抽空”房价，商品房价格较大回落的可能性不大，房地产市场总体上仍会保持平稳的态势；但房价虚高的部分区域（主要是投资客群较多的城西与城南）和楼盘房价应有所下调。就后势而言，由于房价增长预期减小，投机性资金拒绝进入，投资性资金观望，房价涨幅回落或横盘处理是必然，但如果其他投资市场依然低迷，社会闲置资金将继续进入或留在楼市，将支撑现有房价。 近期房地产市场数据调查显示新政影响已有显现，至2005年6 月成都市房地产市场不论是商品房供应量还是土地存量充足，但是由于购房者的持币待购行为有所增长，商品房销售面积及预售面积有所下降。从个案分析看，康郡现已变相降价300元-500元/平方米，和贵·时代巢开盘已经半年，仅仅售出6套，花样年·别样城也有适当变相降价。 目前，成都房地产市场呈现出三个重要趋势：一是开发商与消费者逐渐趋于理性和成熟，市场重心从市场炒作逐渐回归到产品品质；二是房地产市场郊区化与大盘化，这是源于消费者对居住品质的追求与郊区较低廉的土地价格、良好的自然环境的吸引；三是郊区中产阶级化，中产阶级成为郊区住宅的主流消费群体； 区域发展环境 随着政府规划和投资建设导向的影响力以及世纪城等多个大盘的