太原项目前期拿地研究分析.docVIP

太原项目 前期拿地研究分析 目 录 项目主要经济技术指标 3 方案一：XX商业部分毛利润率0, 且XX商业部分的投资完全自身承担 4 一、XX进驻情况下项目整体规划指标（容积率3.5） 4 二、XX进驻情况下项目开发周期安排 5 三、XX商业经济测算（XX商业部分毛利润为0） 6 1、售价测算（土地450万/亩，XX商业部分毛利润为0） 6 2、XX商业（XX商业部分毛利润为0）地价敏感性分析 7 四、项目整体经济测算（容积率3.5，XX商业部分毛利润0） 8 1、成本收益测算（容积率3.5，地价450万元/亩，XX商业部分毛利润0） 8 2、现金流量表（容积率3.5，地价450万/亩，XX商业部分毛利润0） 9 3、地价竞拍建议（容积率3.5，XX商业部分毛利润0，测算不含XX方） 10 五、容积率突破至4的经济测算（XX商业部分毛利润0） 11 1、容积率为4的项目整体规划指标 11 2、容积率为4的成本收益测算（地价450万/亩，XX商业部分毛利润0） 11 3、容积率为4的现金流量表（地价450万/亩，XX商业部分毛利润0） 13 4、容积率为4地价竞拍建议（XX商业部分毛利润0，测算不含XX方） 14 方案二：XX商业部分毛利润率15%,且XX商业部分的投资完全自身承担 14 一、XX商业经济测算 14 1、售价测算（XX商业部分毛利润15%） 14 2、XX商业（XX商业部分毛利润15%）地价敏感性分析 16 二、项目整体经济测算（容积率3.5，XX商业部分毛利润15%） 16 1、成本收益测算（容积率3.5，地价450万/亩，XX商业部分毛利润15%） 16 2、现金流量表（容积率3.5，地价450万/亩，XX商业部分毛利润15%） 18 3、地价竞拍建议（容积率3.5，XX商业部分毛利润15%，测算不含XX方） 19 三、容积率突破至4的经济测算（XX商业部分毛利润15%） 19 １、容积率为4的成本收益测算（地价450万/亩、XX商业部分毛利润15%） 19 2、容积率为4的现金流量表（地价450万/亩、XX商业部分毛利润15%） 21 3、容积率为4地价竞拍建议（XX商业部分毛利润为15%，测算不含XX方） 22 方案三：XX不进驻 22 一、XX不进驻情况下项目整体规划指标 22 二、项目整体经济测算(容积率3.5，XX不进驻) 24 1、成本收益测算(容积率3.5、地价450万/亩，XX不进驻) 24 2、现金流量表(容积率3.5、地价450万/亩，XX不进驻) 25 3、地价竞拍建议（容积率3.5，XX不进驻） 26 三、容积率突破至4的经济测算(XX不进驻) 26 1、容积率为4的项目整体规划指标 26 2、容积率为4的成本收益测算（地价450万/亩，XX不进驻） 27 3、容积率为4的现金流量表（地价450万/亩，XX不进驻） 29 4、容积率为4地价竞拍建议（XX不进驻） 30 综合建议 31 项目主要经济技术指标 根据太原市国土资源局公布的地块资料： 地块出让面积92563.77平方米(138.85亩)，其中商业分摊37025.51平方米，占40%，住宅分摊55538.26平方米，占60%； 容积率不大于3.5； 建筑密度不大于30%，绿地率不小于30%； 规划性质为居住用地（含配套设施），可兼容公共设施用地，地块公建建筑面积占总建筑面积的比例为40%，沿并州路应适当布置市级公建； 根据项目实际情况，建议把项目东面中部二层楼房所在地块一起收购，初步测算其占地面积约1600平方米(2.4亩)，因此项目总占地面积为：92563.77+1600=94163.77平方米(141.25亩) 方案一：XX商业部分毛利润率0, 且XX商业部分的投资完全自身承担 一、XX进驻情况下项目整体规划指标（容积率3.5） 根据沟通情况，XX需要10万平方米集中商业，在此基础上项目物业类型配比整体计算如下： 序号 物业形态 容积率 用地面积 用地面积比例 建筑面积 建筑面积比例 层高 平均层数 高度 建筑占地面积 建筑密度 1 住宅 3.06 56919 60.45% 174213 52.86% 3 26 78 6701 7.12% 2 公寓 —— —— —— 44000 13.35% 3 22 66 —— 0.00% 3 商业 XX 2.99 25641 39.55% 100000 33.79% — 6 — 16667 23.73% 街铺 11603 11360 2 5680 4 合计 3.5 94164 100% 329573 100% — —— — 29048 30.85% 5 地下室 约75200平方米，其中XX商业36000平方米，小区住宅、公寓39200平方米 商业共1113