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2014年住宅产业链投资分析报告 2014年5月 目 录 一、2014年住宅投资景气持续且结构分化 3 1、地产销售 3 2、企业投资 5 3、资金状况 6 4、政策预期 7 5、长期供需平衡，需求结构已趋于合理 8 二、住宅产业链投资策略 9 1、园林板块 10 （1）园林板块机会贯穿全年 10 （2）棕榈园林：平台驱动，周期共振 11 （3）铁汉生态：小而美，高成长 11 2、装饰板块 12 （1）装饰板块景气分化，优先选择住宅产业链方向 12 （2）广田股份：住宅产业链受益程度高 13 （3）亚厦股份：实力雄厚，储备丰富 13 （4）江河幕墙：外延式拓展弹性大 13 3、房建板块 14 （1）中国建筑：低估值，稳增长 14 一、2014年住宅投资景气持续且结构分化 我们认为2014 年住宅投资将景气持续而结构分化。 增加供给是长期趋势：过去5 年中国商品住宅供不应求，需求结构已趋于合理（投资性需求占比由1/4~1/3 降至1/7 左右），政策上“抑价走量”。 企业投资能力强：大中型房地产企业连续 4 个季度热销，拿地少，资金状况好。 企业投资意愿足：大中型房企库存较少，2014 年开工计划增速27%（2012 年-4%）。 政策压力或出现空档：宏观经济弱则地产调控政策执行力度弱。 1、地产销售 全国房地产销售已持续快速增长 3 个季度（自2012 年3 季度起）。 城市分化：限购城市销售已持续快速增长 4 个季度（自2012 年2 季度起），非限购城市2 个季度（自2012 年4 季度起）。 企业分化：20 强房企销售已持续快速增长4 个季度（自2012 年2 季度起），其它企业持续3 个季度（自2012 年3 季度起）。 过去的一年（2012Q2-2014Q1），限购城市销售面积增长17%，非限购城市增长4%；20强企业销售面积增长54.3%，其它企业销售面积增长5.2%。 企业销售计划：房企20 强2014 年销售金额目标比2012 年销售金额目标高36.3%（2012年销售目标比2011年销售目标低1.8%），比2012年实际销售金额高14.5%。 反映了龙头企业的较好预期。 2、企业投资 开工计划：2014 年大企业开工计划增长27%，2012 年-4.2%。 房地产销售好的时候，企业重开工轻竣工；销售不好的时候，企业轻开工重竣工。 全国层面看，2012 年是房地产企业竣工年。预计2014 年将是商品住宅的开工年。 3、资金状况 大口径上：大型房企自2010 年开始压缩拿地支出占销售收入的比重，并于2012 年下半年（尤其是第四季度）开始加大拿地力度。 资产负债率方面：2014 年1 季度，上市房企扣除预售账款之后的负债率为49.5%，与2009-2012 年平均水平持平。万科、保利、招地和金地等大企业在39%-44%之间，低于2009-2012 年平均水平，比2008 年同期水平低了3-14 个百分点。 借贷资金方面：中央为了避免在调控过程供给跟不上，从而导致房价越调越高，有意支持大企业的信贷需求。另外国务院强调信贷优先支持中小户型商品住宅供给。 4、政策预期 2014 年一季度国五条及其细则陆续出台，提出以保持房价基本稳定为目标，具体措施方面，与以往着重强调抑制投资性需求并出台具体措施不同，此次提出了在供不应求区域增加有效供给并提出三方面措施。 国五条比较严厉，但地方政府出台的细则相对温和并被默许，购房预期出现较大波动。 我们认为： 第一，从过去几年的房地产调控来看，房地产调控政策与房价相关度高，政策落实的力度与宏观经济和地方政府需求相关度高。 第二，多方共赢，抑价走量的思路愈发清晰。 第三，通过制定房价控制目标及预售许可证和备案制度，房价数据基本能够政府发布的目标范围内，由于新房统计价格大幅上涨引发的调控压力将减小。 基于此，我们进一步认为： 若三、四季度宏观经济形势依然不明朗，出台更严厉的房地产调控政策的概率低，且国五条中抑制需求的政策执行力度将较低；若宏观经济快速复苏，且房价快速上涨，可能先加大国五条执行力度并观察效果，然后慎重选择其它措施。 无论宏观经济形势如何，抑价走量，扩大住宅有效供给都会是长期选项。 附录：国五条细则主要条款 保持房价基本稳定，制定新建商品住宅价格控制目标。供不应求区域应增加有效供给，供过于求区域力保市场稳定。 要求已实施限购城市的限购区域覆盖全部行政区域，限购类型包括所有新建商品住房和二手住房，房价上涨过快城市可进一步提高二套房首付和贷款利率。 出售自有住房，按转让所得20%征收个人所得税，扩大房产税试点。 建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，尽快形成有效供应。信贷优先支持中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目。 5、长期供需