2014年住宅精装修行业分析精品报告.docVIP

2014年住宅精装修行业分析报告 一、我国目前精装修住宅的占比还较低 2 二、政策大力扶持，指明行业发展方向 4 三、开发商审时度势，精装修供给逐步增加 6 四、消费升级时代，刚需购房提升精装修需求 7 我国建筑装饰行业自 2005 年起步入快速发展时期，据中国建筑装饰协会统计，“十一五”期间装饰行业年工程产值由2005 年的1.15 万亿元，上升至2010 年的2.1 万亿元，总体增长82.6%，年均复合增速12.8%；2011 年工程产值已经突破2.35 万亿元，同比增长约12%。预计到2015 年该产值将能够达到3.8 万亿元。 其中，公共建筑装饰（包括住宅开发建设中的整体楼盘装修）产值在“十一五”期间的年均复合增速达到14.9%，远高于住宅装饰（单个家庭独立装修）产值11.5%的增速。 预计到2015 年，公共建筑装饰的产值将达到2.6 万亿元，年均增速18.8%；住宅装饰的产值将达到1.2 万亿元，年均增速4.8%。单个家庭独立装修的市场空间将持续被整体楼盘精装修业务所挤占。 一、我国目前精装修住宅的占比还较低 从房屋的装修情况来看，我国的住宅可以分为毛坯房和精装修房。毛坯房即未经装修的房屋；精装修房根据建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施导则》的定义是指在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装并完成粉刷，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的房屋。 目前，主要发达国家住宅市场上已经基本没有毛坯房，同时各国在装修及验收标准、施工合同细则和纠纷解决机制等方面均作出了较为详细的规定，充分保护购房者的利益。 综合来看，发达国家精装修住宅的比例平均在 80%以上，而我国远远没有达到该水平。 我们统计了2011年主要城市新开楼盘的情况，一线发达城市如北京、上海、广州的精装住宅占比也只有30%左右。 我们在之前的深度报告《房地产平稳之时恰住宅精装修突破之机》中曾详细分析过出现这种情况的原因，核心因素主要有三点：一是房地产行业的非理性高速增长导致了住宅市场在发展中重量不重质；二是过去的购房需求中投资性购房需求占比较大对精装修住宅形成抑制；三是消费普及时期居民的消费水平偏低。 我们认为，随着房地产市场非理性繁荣时代的结束，多方面的因素将会促使住宅精装修市场迎来突破发展的时机，政策、供给、需求将是其中最主要的影响因素。 二、政策大力扶持，指明行业发展方向 自 1999 年起，中央政府即开始逐步出台政策推动住宅精装修业务的发展，但迄今为止仍未有全国性的精装修标准和强制性条款出台。 不过这种情况可能会在下半年有所改变，今年3 月住建部住宅产业化促进中心技术开发处处长、《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》主编叶明透露，国家强制标准《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》已完成送审，有望年内出台。标准的内容分为20 章，不但包含墙面、地面、防水层、门窗等分项验收规范，还包含厨卫精装修验收规范。该国家标准的出台将有助于规范当前良莠不齐的精装修市场，打消购房者对精装修房的疑虑，对于规范化运作、工程质量优异的大型装饰企业是显著利好。 各级地方政府也陆续出台过众多政策，对于住宅精装修的推动目标提出过比较具体的规划，但由于缺乏硬性约束，多数规划目标都没有能够实现。今年5 月8 日，扬州市公布关于购房奖励的政策，对个人新购买的精装修房，给予4-6‰的奖励。5 月20 日，住建部官员明确表示，扬州新政是针对住宅产业化进行的积极有益的探索，应当予以支持和肯定。扬州新政得到住建部首肯，无疑是对精装修行业的巨大鼓舞，在房地产市场调控不松动的大背景下，该新政将激励房地产开发商将更多资源投入精装修楼盘。 三、开发商审时度势，精装修供给逐步增加 过去几年在房地产市场非理性高速增长的情况下，住宅项目始终供不应求，其核心竞争力主要表现为楼盘的地理位置和相对价格。此时对于房地产开发商而言，尽量缩短工程周期、提高资金周转率以实现更多的房屋供给便成为首要目标，因此大多数开发商选择了以毛坯房的形式直接出售。 但是从 2011 年以来，国家加大了以限购、限贷、限价为核心的地产调控政策，时至今日也没有明显的松动迹象，房地产市场的非理性繁荣时代已经过去。今后房地产市场的竞争将集中于住宅的性价比，此时精装修住宅的价值和优势将会凸显出来。 从实际销售情况来看，精装修楼盘虽然增加了开发成本，但仍然能使开发商获得可观溢价，我们统计了北京、上海、武汉、长沙四地在2011 年开盘的几个代表性精装修住宅项目，对比同区域毛坯房售价，扣掉装修费用后，开发商可获得10-20%的溢价。因此，从经济效益来看，开发商有足够的动力加大精装修楼盘的开发力度。 四、消费升级时代，刚需购房提升精装修需求 我国目前仍处于城镇化高速发展阶段，假若每年城镇化率提升1%（过去10 年平均1.36%），每年将有超过2000 万